Wil je meer huizenmarktverhalen van Lance Lambert’s ResiClub in je inbox? Abonneren naar ResiClub nieuwsbrief.
Bij het beoordelen van het momentum van de huizenprijzen, ResiClub vindt het belangrijk om actieve vermeldingen en maanden van levering te monitoren. Als het aantal actieve aanbiedingen snel begint toe te nemen omdat huizen langere tijd op de markt blijven, kan dit erop wijzen dat de prijzen zacht of zwak zijn. Omgekeerd kan een snelle daling van het aantal actieve noteringen, voorbij seizoenssignalen, wijzen op een markt die aan het opwarmen is.
Sinds de nationale pandemische huizenhausse in 2022 afliep, is de nationale machtsdynamiek langzaam verschoven van verkopers naar kopers. Die verschuiving heeft uiteraard door het hele land gevarieerd.
Over het algemeen gesproken zijn dit de lokale huizenmarkten waar de actieve voorraad boven het niveau van vóór de pandemie van 2019 is gestegen heeft een zwakkere groei van de huizenprijzen gekend (of directe prijsdaling) in de afgelopen 36 maanden. Omgekeerd hebben de lokale huizenmarkten, waar de actieve voorraden ruim onder het niveau van vóór de pandemie van 2019 blijven, de afgelopen 36 maanden over het algemeen een robuustere huizenprijsgroei gekend.
Waar gaat de nationale actieve telling naartoe?
Het aantal nationale actieve vermeldingen stijgt jaar-op-jaar (+13% tussen november 2024 en november 2025). Dit geeft aan dat huizenkopers het afgelopen jaar in veel delen van het land enige invloed hebben verworven. Sommige verkopersmarkten zijn in evenwichtige markten veranderd, en meer gebalanceerde markten zijn in kopersmarkten veranderd.
Op nationaal niveau bevinden we ons nog steeds onder het voorraadniveau van vóór de pandemie van 2019 (-6% ten opzichte van november 2019) en sommige wederverkoopmarkten, met name delen van het Midwesten en Noordoosten, blijven krap.
Hoewel de nationale actieve voorraad jaar na jaar nog steeds stijgt, is het groeitempo de afgelopen maanden vertraagd – meer dan de typische seizoensinvloeden suggereren – omdat sommige verkopers de handdoek in de ring hebben gegooid en de notering op zwakke/zachte markten hebben stopgezet.
Hier zijn de totalen voor de inventaris/actieve vermeldingen van november volgens Makelaar.com:
- November 2017 -> 1.228.077 📉
- November 2018 -> 1.273.047 📈
- November 2019 -> 1.143.332 📉
- November 2020 -> 683.822 📉
- November 2021 -> 512.241 📉
- November 2022 -> 750.200 📈
- November 2023 -> 755.489 📈
- November 2024 -> 953.452 📈
- November 2025 -> 1.072.417 📈
Als we het huidige tempo van de voorraadgroei op jaarbasis (+118.965 woningen te koop) aanhouden, zouden we in november 2026 1.191.382 actieve voorraden hebben.
Hieronder vindt u de procentuele verandering van de actieve voorraad op jaarbasis per staat:
Hoewel de actieve woningvoorraad in de meeste markten jaar na jaar toeneemt, zijn sommige markten nog steeds krap (hoewel de situatie op die plaatsen ook losser wordt).
Naad ResiClub heeft gedocumenteerd, zijn zowel de actieve wederverkoop als de verkoop van nieuwe woningen nog steeds het meest beperkt in grote delen van het Midwesten en Noordoosten. Dit is waar huizenverkopers komend voorjaar relatief gezien waarschijnlijk meer macht zullen hebben dan hun sectorgenoten op veel zuidelijke markten.
Daarentegen heeft de actieve woningvoorraad die te koop staat in veel delen van de Sun Belt en Mountain West het niveau van vóór de pandemie van 2019 benaderd of overtroffen, inclusief de grootstedelijke huizenmarkten zoals Punta Gorda en Austin. Veel van deze gebieden kenden grote prijsstijgingen tijdens de pandemische hausse op de huizenmarkt, waar de huizenprijzen in verhouding stonden tot de lokale inkomens.
Terwijl de door de pandemie veroorzaakte binnenlandse migratie vertraagde en de hypotheekrente steeg, werden markten als Tampa en Austin geconfronteerd met uitdagingen, waarbij ze afhankelijk waren van lokale inkomensniveaus om de schuimende huizenprijzen te ondersteunen. Deze verzachtende trend werd verder versneld door een overvloed aan nieuwe woningen in de Sun Belt.
Bouwers zijn vaak bereid om de prijzen te verlagen of betaalbare prikkels te bieden (als ze daar de marges voor hebben) om de verkoop op peil te houden in een veranderende markt, wat ook een huiveringwekkend effect heeft op de wederverkoopmarkt: sommige kopers die voorheen bestaande woningen in overweging hadden genomen, kiezen nu voor nieuwe woningen met gunstiger aanbiedingen. Dit zorgt voor een verdere opwaartse druk op de wederverkoopvoorraad.
Eind november 2025 lagen 18 staten boven de actieve voorraadniveaus van vóór de pandemie van 2019: Alabama, Arkansas, Arizona, Colorado, Florida, Georgia, Hawaii, Idaho, Nebraska, Nevada, North Carolina, Oklahoma, Oregon, South Carolina, Tennessee, Texas, Utah en Washington. (Het District of Columbia – dat we buiten deze analyse hebben gelaten – bevindt zich ook weer boven de actieve voorraadniveaus van vóór de pandemie in 2019. Zachtheid in DC eigenlijk’s zijn vóór het banenverlies van de huidige beheerder.)
Grote afbeelding: De afgelopen jaren hebben we op veel huizenmarkten een verzwakking waargenomen, omdat de gespannen betaalbaarheid de belangstelling temperde op een markt die tijdens de pandemische hausse op de huizenmarkt onhoudbaar heet was. Terwijl de huizenprijzen dalen enigszins in de zakken van de zonnegordeleen groot deel van de markten in het noordoosten en het middenwesten kende dit jaar nog steeds een kleine prijsstijging. De nationale totale huizenprijzen zijn in 2025 vrijwel vlak gebleven.
Hieronder vindt u een andere versie van de bovenstaande tabel, maar deze bevat elke maand sinds januari 2017:
De uiterste deadline voor Fast Company’s Wereldveranderende ideeënprijzen is vrijdag 12 december om 23:59 uur PT. Solliciteer vandaag nog.
