Wil je meer huizenmarktverhalen van Lance Lambert’s ResiClub in je inbox? Abonneren naar ResiClub nieuwsbrief.
Bij het beoordelen van het momentum van de huizenprijzen, ResiClub vindt het belangrijk om actieve vermeldingen en maanden van levering te monitoren. Als het aantal actieve aanbiedingen snel begint toe te nemen omdat huizen langere tijd op de markt blijven, kan dit erop wijzen dat de prijzen zacht of zwak zijn. Omgekeerd kan een snelle daling van het aantal actieve noteringen, voorbij seizoenssignalen, wijzen op een markt die aan het opwarmen is.
Sinds de nationale pandemische hausse in 2022 uitbrak, is de nationale machtsdynamiek langzaam verschoven van verkopers naar kopers. Die verschuiving heeft uiteraard door het hele land gevarieerd.
Over het algemeen gesproken zijn dit de lokale huizenmarkten waar de actieve voorraad boven het niveau van vóór de pandemie van 2019 is gestegen heeft een zwakkere groei van de huizenprijzen gekend (of directe prijsdaling) in de afgelopen 36 maanden.
Omgekeerd hebben de lokale huizenmarkten, waar de actieve voorraden ruim onder het niveau van vóór de pandemie van 2019 blijven, de afgelopen 42 maanden over het algemeen een relatief robuustere huizenprijsgroei gekend.
Waar gaat de nationale actieve telling naartoe?
Het aantal nationale actieve noteringen stijgt jaar-op-jaar (+10% tussen 31 januari 2025 en 31 januari 2026). Dit geeft aan dat huizenkopers het afgelopen jaar in veel delen van het land enige invloed hebben verworven. Sommige verkopersmarkten zijn evenwichtige markten geworden, en meer evenwichtige markten zijn kopersmarkten geworden.
Landelijk gezien bevinden we ons nog steeds onder het voorraadniveau van vóór de pandemie van 2019 (-17,8% ten opzichte van januari 2019), en sommige wederverkoopmarkten (vooral delen van het Middenwesten en Noordoosten) zijn nog steeds relatief krap.
Terwijl de nationale actieve voorraad jaar na jaar nog steeds stijgt, is het groeitempo de afgelopen maanden afgenomen naarmate de verzachting is afgenomen.
Hier zijn de totalen voor de voorraad/actieve vermeldingen van januari volgens Makelaar.com:
- Januari 2017 -> 1.154.120 📉
- Januari 2018 -> 1.043.951 📉
- Januari 2019 -> 1.110.636 📈
- Januari 2020 -> 951.675 📉
- Januari 2021 -> 531.775 📉 (Oververhitting van de huizenpandemie)
- Januari 2022 -> 376.970 📉 (Oververhitting van de huizenpandemie)
- Januari 2023 -> 616.865 📈
- Januari 2024 -> 665.569 📈
- Januari 2025 -> 829.376 📈
- Januari 2026 -> 912.696 📈
Als we het huidige tempo van de jaarlijkse voorraadgroei (+83.320 woningen te koop) aanhouden, zouden we in januari 2027 996.016 actieve voorraad hebben. (Opmerking: dit is geen voorspelling – ik laat alleen zien hoe de wiskunde eruit ziet als het tempo zich voortzet).
Hieronder vindt u de procentuele verandering op jaarbasis in de actieve voorraad per staat.
window.addEventListener(“message”,function(a){if(void 0!==a.data(“datawrapper-height”)){var e=document.querySelectorAll(“iframe”);for(var t in a.data(“datawrapper-height”))for(var r,i=0;r=e(i);i++)if(r.contentWindow===a.source){var d=a.data(“datawrapper-height”)
Terwijl de actieve woningvoorraad in de meeste markten op jaarbasis toeneemt, blijft het groeitempo in een groot deel van het land vertragen.
LINKS: Jaarlijkse actieve voorraadverandering tussen januari 2024 en januari 2025
RECHTS: Jaarlijkse actieve voorraadverandering tussen januari 2025 en januari 2026
En hoewel de actieve huizenvoorraad op de meeste markten jaar na jaar stijgt, zijn sommige markten nog steeds krap (hoewel het op die plaatsen ook losser wordt).
Naad ResiClub heeft gedocumenteerd, zijn zowel de actieve wederverkoop als de verkoop van nieuwe woningen nog steeds het meest beperkt in grote delen van het Midwesten en Noordoosten. Dit is waar huizenverkopers in de lente relatief meer macht zullen hebben dan hun sectorgenoten op veel zuidelijke markten.
Daarentegen heeft de actieve woningvoorraad die te koop staat in veel delen van de Sun Belt en Mountain West het niveau van vóór de pandemie van 2019 benaderd of overtroffen, inclusief grootstedelijke huizenmarkten zoals Austin en Punta Gorda, Florida.
Veel van deze gebieden kenden grote prijsstijgingen tijdens de pandemische hausse op de huizenmarkt, waar de huizenprijzen onder de lokale inkomens lagen. Terwijl de door de pandemie veroorzaakte binnenlandse migratie vertraagde en de hypotheekrente steeg, werden markten als Punta Gorda en Austin geconfronteerd met uitdagingen, waarbij ze afhankelijk waren van lokale inkomensniveaus om de schuimende huizenprijzen te ondersteunen.
Deze verzachtende trend werd verder versneld door een overvloed aan nieuwe woningen in de Sun Belt. Bouwers zijn vaak bereid om de prijzen te verlagen of prikkels voor de betaalbaarheid te bieden (als ze daar de marges voor hebben) om de verkoop op een veranderende markt op peil te houden, wat ook een huiveringwekkend effect heeft op de wederverkoopmarkt: sommige kopers die voorheen bestaande huizen in overweging hadden genomen, kiezen nu voor nieuwe huizen met gunstiger aanbiedingen, wat een verdere opwaartse druk op de wederverkoopvoorraad veroorzaakt.
window.addEventListener(“message”,function(a){if(void 0!==a.data(“datawrapper-height”)){var e=document.querySelectorAll(“iframe”);for(var t in a.data(“datawrapper-height”))for(var r,i=0;r=e(i);i++)if(r.contentWindow===a.source){var d=a.data(“datawrapper-height”)
Eind januari 2026 lagen negen staten boven de actieve aandelenniveaus van vóór de pandemie van 2019: Arizona, Colorado, Florida, Idaho, Nebraska, Tennessee, Texas, Utah en Washington. (Het District of Columbia – dat we in onderstaande tabel hebben weggelaten – bevindt zich ook weer boven de actieve voorraadniveaus van vóór de pandemie in 2019. Zachtheid in DC eigenlijk dateert van vóór het banenverlies van de huidige beheerder.)
window.addEventListener(“message”,function(a){if(void 0!==a.data(“datawrapper-height”)){var e=document.querySelectorAll(“iframe”);for(var t in a.data(“datawrapper-height”))for(var r,i=0;r=e(i);i++)if(r.contentWindow===a.source){var d=a.data(“datawrapper-height”)
Grote afbeelding: De afgelopen jaren hebben we op veel huizenmarkten een verzwakking waargenomen, omdat de gespannen betaalbaarheid de belangstelling temperde op een markt die tijdens de pandemische hausse op de huizenmarkt onhoudbaar heet was. Terwijl de huizenprijzen dalen enigszins in de zakken van de zonnegordelEen groot deel van de markten in het noordoosten en middenwesten kende in 2025 nog steeds een kleine prijsstijging. Jaar na jaar waren de nationale geaggregeerde huizenprijzen vrijwel vlak.
window.addEventListener(“message”,function(a){if(void 0!==a.data(“datawrapper-height”)){var e=document.querySelectorAll(“iframe”);for(var t in a.data(“datawrapper-height”))for(var r,i=0;r=e(i);i++)if(r.contentWindow===a.source){var d=a.data(“datawrapper-height”)
Hieronder vindt u een andere versie van de bovenstaande tabel, maar deze omvat elke maand sinds januari 2017.
window.addEventListener(“message”,function(a){if(void 0!==a.data(“datawrapper-height”)){var e=document.querySelectorAll(“iframe”);for(var t in a.data(“datawrapper-height”))for(var r,i=0;r=e(i);i++)if(r.contentWindow===a.source){var d=a.data(“datawrapper-height”)
Als u de maandafrekeningscijfers nader wilt bekijken, kunt u onderstaande interactieve informatie gebruiken.
Laten we de komende maanden Florida in de gaten houden, dat nu zijn seizoensvenster is binnengegaan en de actieve voorraad doorgaans weer begint te stijgen. (Om de zachtheid en zwakte in heel Florida de afgelopen jaren beter te begrijpen, lees dit ResiClub PRO-rapport.)
window.addEventListener(“message”,function(a){if(void 0!==a.data(“datawrapper-height”)){var e=document.querySelectorAll(“iframe”);for(var t in a.data(“datawrapper-height”))for(var r,i=0;r=e(i);i++)if(r.contentWindow===a.source){var d=a.data(“datawrapper-height”)
