Wil je meer huizenmarktverhalen van Lance Lambert’s ResiClub in je inbox? Abonneren naar ResiClub nieuwsbrief.
Sinds de pandemische hausse op de huizenmarkt in de zomer van 2022 uitbrak, hebben sommige oververhitte delen van het land – vooral in het westen, zuidwesten en zuidoosten – te maken gehad met dalingen van de huizenprijzen vanaf hun hoogtepunt.zie deze kaart). Hoewel veel van deze markten slechts een bescheiden daling hebben gekend, hebben een paar grootstedelijke gebieden, zoals Cape Coral en Austin, te maken gehad met wat ik als ‘substantiële’ huizenprijscorrecties zou beschouwen, waarbij ze respectievelijk -19,1% en -27,8% daalden ten opzichte van hun pieken.
Deze regionale dalingen van de huizenprijzen roepen de vraag op: hoeveel hypotheekverstrekkers staan momenteel feitelijk ‘onder water’?
Om erachter te komen, ResiClub nog een keer reikte naar ICE Hypotheektechnologie– voorheen bekend als Black Knight voordat het in 2023 door Intercontinental Exchange werd overgenomen voor $ 11,8 miljard.
2,1% —> Het aandeel van de uitstaande hypotheken van Amerikaanse huiseigenaren met een negatief eigen vermogen* (d.w.z. onder water) eind december 2025, volgens gegevens van ICE Mortgage Technology die deze week aan ResiClub zijn verstrekt. In december 2024 was dat cijfer 1,3%.
23,0% —> Het aandeel uitstaande hypotheken voor huiseigenaren met een negatief eigen vermogen (d.w.z. onder water) eind september 2009, volgens Cotality/FirstAmerica.
Waarom staan er op nationaal geaggregeerde basis nog steeds niet veel huiseigenaren onder water, ondanks de daling van de huizenprijzen in sommige markten?
- De nationaal geaggregeerde huizenprijzen liggen nog steeds redelijk dicht bij het hoogste niveau ooit. Hoewel in veel regio’s in het Westen, Zuidwesten en Zuidoosten de huizenprijzen in ieder geval iets zijn gedaald ten opzichte van de piek van de pandemische huizenhausse, liggen de nationaal geaggregeerde prijzen voor eengezinswoningen nog steeds vrij dicht bij de hoogste niveaus ooit.
- Aflossing van de ultra-lage hypotheekrente. Veel huiseigenaren hebben zich tijdens de pandemische hausse op de huizenmarkt vastgezet aan ultralage hypotheekrentes. Met vaste rentetarieven van ongeveer 2% tot 3% omvatten deze maandelijkse betalingen vanaf het begin een groter deel van de hoofdsomaflossing. Dat betekent dat leners hun saldo agressiever hebben afbetaald dan bij leningen met een hogere rente. In het vierde kwartaal van 2025 had 51,5% van de uitstaande hypotheekhouders nog steeds een rente van minder dan 4,0%, wat sommige kredietnemers heeft geholpen sneller eigen vermogen op te bouwen en hen een grotere buffer te geven.
- Weinig kopers kochten daadwerkelijk op de top van de correctiemarkten. Zelfs in markten die een periode van economische groei en correctie doormaakten, zoals Austin, Texas of Cape Coral, Florida, kocht slechts een klein percentage van de huiseigenaren in het voorjaar van 2022 op het absolute hoogtepunt van de markt. De meeste huidige huiseigenaren in deze gebieden kochten vóór de piek. Deze beperkte blootstelling aan de top verklaart mede waarom negatieve aandelen tot nu toe niet echt een probleem zijn geweest, zelfs in enkele van de zwaarst getroffen metropolen.
Hoewel slechts 2,1% van de uitstaande hypotheken van Amerikaanse huizenbezitters een negatief eigen vermogen heeft, zijn er een paar gebieden waar het aandeel de 10,0% nadert – of zelfs iets heeft overschreden.
Onder de 100 grote stedelijke gebieden waarvoor ICE Mortgage Technology gegevens heeft verstrekt ResiClubdeze 10 metropolen hebben het hoogste aandeel hypotheken voor huiseigenaren dat momenteel onder water staat:
- Lakeland-Winter Haven, Florida —> 10,8%
- Cape Coral-Fort Myers, FL —> 10,1%
- Austin-Round Rock-Georgetown, TX —> 9,2%
- San Antonio-New Braunfels, Texas —> 8,8%
- Jacksonville, FL —> 6,3%
- Noord-Port-Sarasota-Bradenton, FL —> 6,0%
- Colorado Springs, Colorado —> 5,6%
- Tampa-St. Petersburg-Clearwater, Florida —> 5,4%
- Baton Rouge, LA —> 3,8%
- Deltona-Daytona Beach-Ormond Beach, FL —> 3,7%
- Palm Bay-Melbourne-Titusville, FL —> 3,7%
- Dallas-Fort Worth-Arlington, TX —> 3,5%
- New Orleans-Metairie, LA —> 3,4%
- Orlando-Kissimmee-Sanford, FL —> 3,3%
- Little Rock-Noord Little Rock-Conway, AR —> 3,3%
Zelfs in markten als Cape Coral (10,1%) en Austin (9,2%), waar een groter aandeel van de uitstaande hypotheken van huiseigenaren momenteel onder water staat, is dit nog steeds ver verwijderd van het niveau dat werd waargenomen op het hoogtepunt van de crisis in het GFC-tijdperk. Ter vergelijking: in september 2009 stond maar liefst 68% van de hypotheeknemers in Nevada, 48% in Arizona en 45% in Florida onder water.
Tot nu toe zijn in de lagere markten alleen de jaren 2022, 2023 en 2024 echt getroffen (voor bewijs: kijk eens naar deze grafiek die we afgelopen zomer hebben gemaakt).
Grote afbeelding: Als de huizenprijzen in delen van het zuidwesten, zuidoosten en westen milde dalingen van de huizenprijzen blijven ervaren, zal het aandeel recente kredietnemers op deze markten onder water stijgen tot boven de niveaus die we vandaag hebben geschetst. Maar afgezien van een grote neerwaartse verschuiving zou dit nog steeds niet snel in de buurt komen van de diepten van de negatieve aandelenkoersen van 2009 of 2010.
