De verkoop van voorheen bewoonde Amerikaanse huizen steeg in februari ten opzichte van de voorgaande maand, omdat huizenkopers profiteerden van hypotheekverlichting en een bescheiden toename van het aantal woningen op de markt in de aanloop naar het huizenkoopseizoen in de lente.
De verkoop van bestaande huizen steeg vorige maand met 1,7% ten opzichte van januari tot een voor seizoensinvloeden gecorrigeerd jaarlijks percentage van 4,09 miljoen eenheden, zei de National Association of Realtors dinsdag.
De omzet daalde met 1,4% vergeleken met februari vorig jaar, waarbij alle regio’s behalve het Zuiden een lagere omzet hadden vergeleken met een jaar eerder. Volgens FactSet lag het laatste verkoopcijfer boven het tempo van 3,84 miljoen dat economen hadden verwacht.
“Goed momentum, maar toch zijn de verkopen nog steeds minder dan een jaar geleden”, zei Lawrence Yun, hoofdeconoom van NAR, tijdens een telefonische vergadering.
De huizenprijzen bleven de afgelopen maand stijgen, zij het in een langzamer tempo. De nationale gemiddelde verkoopprijs steeg in februari met 0,3% ten opzichte van een jaar eerder naar $398.000, een recordhoogte voor februari op basis van gegevens die teruggaan tot 1999, aldus de NAR. De huizenprijzen zijn gedurende 32 opeenvolgende maanden op jaarbasis gestegen.
De laatste verkooptrends volgen op een somber januari waarin de verkoop van bestaande huizen de grootste maandelijkse daling in bijna vier jaar noteerde en het langzaamste jaarlijkse verkooptempo in meer dan twee jaar, hoewel NAR de verkoopgegevens van januari sindsdien bescheiden hoger heeft herzien.
De Amerikaanse huizenmarkt verkeert in een crisis die teruggaat tot 2022, toen de hypotheekrente begon te stijgen na een pandemisch dieptepunt. De verkoop van eerder bewoonde Amerikaanse huizen bleef vorig jaar op het laagste niveau in 30 jaar.
De omzet schommelt nu bijna op een jaarlijks tempo van 4 miljoen, teruggaand tot 2023. Dat is ruim onder het jaarlijkse tempo van 5,2 miljoen dat historisch gezien de norm is geweest.
Een scherp herstel van de huizenprijzen, vooral in de eerste jaren van dit decennium, en een chronisch tekort aan woningen op nationaal niveau, verergerd door jaren van huizenbouw onder het gemiddelde, hebben ertoe geleid dat veel aspirant-huiseigenaren uit de markt zijn geprijsd.
Tegelijkertijd, De rente op hypotheken is gedaaldwaardoor de koopkracht toeneemt van binnenlandse klanten die het zich kunnen veroorloven om tegen de huidige prijzen te kopen.
De gemiddelde rente op een hypotheek met een looptijd van 30 jaar daalde twee weken geleden voor het eerst sinds eind 2022 naar net onder de 6%, aldus hypotheekkoper Freddie Mac.
Onder degenen die vorige maand gebruik maakten van de hypotheekaftrek, behoorden ook starters. Ze waren goed voor 34% van alle huizenaankopen in februari, het hoogste niveau in de afgelopen vijf jaar, zei Yun.
De rente op tienjaars staatsobligaties, die kredietverstrekkers gebruiken om woningleningen te prijzen, is echter gestegen als gevolg van de stijging van de olieprijzen sinds het begin van de oorlog in Iran, wat zou kunnen leiden tot hogere hypotheekrentes nu het voorjaarsseizoen voor het kopen van huizen van start gaat.
“Ondanks dat de hypotheekrente kortstondig onder de 6% daalde, heeft het internationale conflict hen de afgelopen dagen hoger doen stijgen”, zegt Lisa Sturtevant, hoofdeconoom bij Bright MLS, in een e-mail. “Als het conflict met Iran beperkt blijft, kan de huizenmarkt zich snel herstellen. Een langdurig conflict zou echter de verkoop van woningen dit voorjaar kunnen stopzetten.”
Betaalbaarheid blijft een uitdaging voor veel aspirant-huiseigenaren, vooral voor starters die geen overwaarde van een bestaand huis hebben om te besteden aan de aankoop van een nieuw huis. Onzekerheid over de economie en een arbeidsmarkt verschijnt steeds meer tekenen van spanning houdt ook veel potentiële kopers aan de zijlijn, zeggen economen.
Degenen die het zich kunnen veroorloven om te kopen, genieten van meer eigendommen op de markt, hoewel de voorraadniveaus van woningen ver onder de historische normen blijven.
Eind februari waren er 1,29 miljoen onverkochte woningen, een stijging van 2,4% ten opzichte van januari en een stijging van 4,9% ten opzichte van februari vorig jaar, aldus de NAR. Dat is nog steeds ver verwijderd van de ongeveer 2 miljoen huizen die te koop stonden vóór de COVID-19-pandemie.
De maandelijkse voorraad van februari vertaalt zich in een voorraad voor 3,8 maanden bij het huidige verkooptempo. Traditioneel wordt een levering van 5 tot 6 maanden beschouwd als een evenwichtige markt tussen kopers en verkopers.
“We hebben echt meer voorraad nodig”, zei Yun, waarbij hij opmerkte dat als de situatie dit voorjaar niet verbetert en er meer kopers op de markt komen, dit de huizenprijzen zou kunnen opdrijven.
—Alex Veiga, zakelijk schrijver van AP
