Wil je meer huizenmarktverhalen van Lance Lambert’s ResiClub in je inbox? Abonneren naar ResiClub nieuwsbrief.
Tijdens de pandemische hausse op de huizenmarkt was de vraag naar woningen zo hoog – en huizen werden zo snel verkocht – dat woningen nauwelijks als actieve inventaris werden geregistreerd. Volgens het rapport stonden er in februari 2022 nog maar 346.511 actieve woningen te koop Makelaar.com’s datareeks. Het was maar liefst 68,5% onder de 1.102.660 actieve vermeldingen in februari 2019.
Eind februari 2022 had geen enkele van de 200 grootste huizenmarkten van Amerika meer voorraad dan in februari 2019 vóór de pandemie.
Snel vooruit naar eind februari 2026, toen stonden er 914.860 actieve huizen te koop – en nu hebben 66 van de 200 grootste huizenmarkten van het land een actievere voorraad dan in februari 2019 vóór de pandemie.
Van de 200 grootste huizenmarkten van het land toont de onderstaande tabel de 66 markten waar de actieve woningvoorraad die eind februari 2026 te koop stond, het niveau overschreed dat de respectieve markten in februari 2019 hadden.
(Klik hier voor een sorteerbare versie van de onderstaande tabel.)
Veel van de zwakste huizenmarkten van de afgelopen jaren, waar huizenkopers meer invloed hebben gekregen, bevinden zich in de regio’s Zuid en Bergwest. Deze gebieden behoorden tot de grootste pandemische boomtowns van het land, nadat ze een aanzienlijke stijging van de huizenprijzen hadden doorgemaakt tijdens de pandemische hausse op de huizenmarkt, waardoor de woningbasis tot ver boven het lokale inkomensniveau reikte.
Terwijl de door de pandemie veroorzaakte migratie vertraagde en de hypotheekrente steeg, werden markten als Cape Coral, Florida en Austin, Texas geconfronteerd met uitdagingen omdat ze afhankelijk waren van lokale inkomens om de schuimende huizenprijzen in stand te houden. De verzwakking van de huizenmarkt in deze gebieden werd verder versneld door het grote aanbod aan nieuwe woningen in de pijplijn over de Sun Belt.
Bouwers zijn vaak eerder bereid om de effectieve nettoprijzen te verlagen of andere prijsaanpassingen door te voeren om het product naar een veranderde markt te verplaatsen. Deze aanpassingen op de nieuwbouwmarkt zorgen vervolgens voor een verder afkoelingseffect op de wederverkoopmarkt, omdat sommige kopers die mogelijk voor een bestaande woning hebben gekozen hun focus verleggen naar nieuwe woningen waar nog aanbiedingen zijn.
Daarentegen waren veel markten in het noordoosten en middenwesten minder afhankelijk van pandemische migratie en is er minder nieuwbouw op komst. Nu de blootstelling aan deze vraagschok kleiner is, zijn de actieve voorraden in deze regio’s in het Middenwesten en Noordoosten relatief krapper gebleven, waardoor het voordeel in handen van huizenverkopers bleef (althans relatief gesproken).
Daar moeten wij de aandacht op vestigen de groei van de nationale actieve woningvoorraad op jaarbasis blijft vertragen– en veel van de zwakste huizenmarkten in Florida ervaren nu milde jaar-op-jaar dalingen in de actieve voorraad.
ResiClub leden kunnen onze nieuwste inventarisanalyse bekijken voor meer dan 800 grootstedelijke gebieden en 3.000 provincies hier. ResiClub Terminalleden kunnen nog dieper gaan hier.
window.addEventListener(“message”,function(a){if(void 0!==a.data(“datawrapper-height”)){var e=document.querySelectorAll(“iframe”);for(var t in a.data(“datawrapper-height”))for(var r,i=0;r=e(i);i++)if(r.contentWindow===a.source){var d=a.data(“datawrapper-height”)
Over het algemeen gesprokenhuizenmarkten waar de voorraden (dat wil zeggen actieve aanbiedingen) zijn teruggekeerd naar het niveau van vóór de pandemie van 2019, hebben de afgelopen 45 maanden een zwakkere groei van de huizenprijzen (of regelrechte dalingen) gekend. Omgekeerd hebben de huizenmarkten, waar de voorraden ruim onder het niveau van vóór de pandemie van 2019 blijven, de afgelopen 45 maanden over het algemeen een sterkere groei van de huizenprijzen gekend.
Hoewel deze datacrunch in de loop van de tijd minder nuttig zal worden, is deze op dit moment nog steeds nuttig
Een van de veel voorkomende regressies die ik hoor bij het vergelijken van de huidige actieve voorraad te koop met het niveau van 2019, is dat sommige markten – zoals Austin en Punta Gorda, Florida – nu een grotere populatie hebben dan in 2019.
Het is waar dat sommige van de markten met een hogere voorraad vandaag de dag vergeleken met 2019 ook markten zijn die de afgelopen jaren een opmerkelijke bevolkingsgroei hebben doorgemaakt. Maar de feitelijke bevolkingsgroei (dwz een grotere bevolkingsbasis) is niet de voornaamste reden dat de voorraad in plaatsen als Austin en Punta Gorda zo snel is gestegen nadat de pandemische hausse op de huizenmarkt was geëindigd.
Het komt eerder doordat deze markten een scherpere verzwakking van hun koopmarkt hebben ervaren sinds het einde van de pandemische hausse op de huizenmarkt, waardoor de onverkochte voorraden op deze markten zijn gestegen.
Deze dynamiek is niet ongebruikelijk. Groeimarkten die tijdens de huizenhausse opwarmen, ervaren vaak een meer uitgesproken cyclische afkoeling aan de achterkant. Zoals vaak het geval is, zorgen de overspannen fundamentele omstandigheden, de vertraagde binnenlandse migratie en het grote aantal nieuwbouwwoningen – in combinatie met een prijsverschuiving op de markt – voor een grote evenwichtsverschuiving tussen vraag en aanbod.
Dat gezegd hebbende, zullen veranderingen in de marktomvang – in het bijzonder de bevolking en het totale aantal huishoudens – uiteraard van invloed zijn op wat een ‘normaal’ niveau van actieve voorraad in markten met een hogere groei (zoals het metrogebied van Dallas) inhoudt. In 2035 zal het vergelijken van de actieve voorraad met de niveaus van 2019 bijvoorbeeld veel minder zinvol zijn dan tussen 2021 en 2026.
