Wil je meer huizenmarktverhalen van Lance Lambert’s ResiClub in je inbox? Abonneren naar ResiClub nieuwsbrief.
De bijzonder intense oververhitting van Florida tijdens de pandemische hausse op de huizenmarkt is de belangrijkste reden voor de kwetsbaarheid voor prijsafspraken. Terwijl de Amerikaanse huizenprijzen tussen maart 2020 en juni 2022 met +41% stegen, stegen de huizenprijzen in Florida in dezelfde periode met +51%, waardoor sommige delen van de staat aanzienlijk overgewaardeerd raakten. Er is slechts een voldoende grote verschuiving in het evenwicht tussen vraag en aanbod nodig voordat deze kwetsbaarheid zich in dalende prijzen kan manifesteren.
Uiteraard hebben vijf factoren de afgelopen drie jaar samen een evenwichtsverschuiving tussen vraag en aanbod gecreëerd die groot genoeg is om een deel van het neerwaartse risico bloot te leggen en bepaalde delen van Florida in post-pandemische correcties op de huizenmarkt te duwen.
- De migratiegolf van de pandemie op de huizenmarkt naar Florida is verdwenen. Echt, Florida kende in 2025 een netto binnenlandse migratie van +23.000vergeleken met +314.000 in 2022. Zonder de grotere toestroom van kopers met grote zakken uit het noorden zijn de huizenprijzen in Florida meer afhankelijk geworden van lokale inkomens.
- De gevolgen van een surfside-appartement. Na de ineenstorting van het Surfside-appartement in juni 2021, waarbij 98 mensen omkwamen, heeft Florida nieuwe structurele veiligheidsregels aangenomen die tegen eind 2024 meer inspecties en extra financiering voor reparaties vereisen. Dit heeft ertoe geleid dat de VvE’s in Florida torenhoge speciale beoordelingen hebben afgegeven en maandelijkse VvE-vergoedingsverhogingen om deze kosten te dekken. Dit heeft een grotere impact gehad op oudere flatgebouwen aan de kust van Florida.
- Orkaan Ian zorgde voor een grote verzachting van de SWFL. Markten als Cape Coral en Punta Gorda, die in september 2022 zwaar werden getroffen door de orkaan Ian, zagen duizenden beschadigde huizen en de daaropvolgende noodzaak tot renovatie. Volgens de National Oceanic and Atmospheric Administration veroorzaakte orkaan Ian een geschatte totale schade van $ 112,9 miljard, waarmee Ian de derde duurste orkaan in de VS ooit is. Deze gebeurtenis heeft bijgedragen tot een verdere verzachting van de SWFL.
- Elasticiteit van het aanbod. In tegenstelling tot veel huizenmarkten in het noordoosten en middenwesten, kent Florida een hoger niveau van woning- en meergezinsbouw. Toen het nieuwe aanbod op de markt kwam in de betaalbaarheidsomgeving van de huizenhausse na de pandemie, gebruikten bouwers waar nodig grote prijsaanpassingen – zoals het terugkopen van hypotheken en afprijzingen – om het aanbod te verplaatsen. Dat hielp de wederverkoopmarkt in Florida verder af te koelen door kopers die anders misschien bestaande huizen hadden gekocht, naar nieuwbouw te trekken. Als gevolg hiervan zorgde dit voor extra opwaartse druk op de wederverkoopinventaris van Florida nadat de pandemische hausse op de huizenmarkt was geëindigd.
- De woningverzekering komt in botsing. De afgelopen drie jaar is de gemiddelde jaarlijkse premie voor woningverzekeringen in de Verenigde Staten met ongeveer 30% gestegen, maar huiseigenaren in Florida zijn nog harder getroffen. De stijging van de woningverzekeringstarieven in Florida wordt deels veroorzaakt door stijgende schadekosten – de huizenprijzen en bouwkosten stegen scherp tijdens de hoogconjunctuur – en deels door toegenomen orkaanrisico’s en verzekeringsuitkeringen. De scherpe stijging van de verzekeringskosten in Florida, gecombineerd met een van de grootste stijgingen van de huizenprijzen tijdens de pandemische hausse op de huizenmarkt, heeft geleid tot een van de grootste verslechteringen van de betaalbaarheid van woningen.
Al het bovenstaande, ResiClub heb de afgelopen jaren zorgvuldig gedetailleerd – en toen ik in het voorjaar van 2022 bij Fortune Magazine werkte, legde ik uit waarom Florida een verhoogd risico liep op een pandemische correctie van de huizengroei.
Laten we de achterwaartse factoren achter ons laten en onderzoeken wat realtime voorraad- en prijsindicatoren in heel Florida ons vertellen over de volgende fase van de huizencyclus van de staat.
Terwijl De actieve woningvoorraad stijgt nog steeds op de meeste Amerikaanse huizenmarkten op jaarbasishet groeitempo blijft in grote delen van het land vertragen. In feite ziet Florida – de thuisbasis van veel van de zwakste regionale huizenmarkten van de afgelopen twee jaar – de actieve voorraad nu lichtjes stijgen op jaarbasis (-4%).
Interessant is dat veel van de huizenmarkten in Florida, waar de huizenprijzen het meest zijn gedaald tijdens de herkalibratieperiode van de huizenhausse na de pandemie – waaronder Punta Gorda en Cape Coral – momenteel te maken krijgen met enkele van de grootste dalingen op jaarbasis in de actieve voorraad te koop. Het feit dat de voorraden in Punta Gorda en Cape Coral niet langer explosief stijgen, maar zelfs enigszins dalen, duidt erop dat deze markten langzaam hun basis vinden, en in ieder geval dat de intensiteit van hun correcties afneemt.
Klik hier voor een interactieve weergave van onderstaande grafiek
Op de onderstaande kaarten naast elkaar kun je duidelijk zien dat de voorraadexplosie in Zuidwest-Florida – misschien wel het epicentrum van de zwakte op de Amerikaanse huizenmarkt van de afgelopen 24 maanden – niet langer aan de gang is. In feite zijn de meeste postcodes in SWFL jaar na jaar licht gedaald voor actieve voorraad.
Onderstaande screenshots zijn afkomstig uit ResiClub Terminal.
LINKS: Verandering op jaarbasis in de actieve woningvoorraad die tussen februari 2024 en februari 2025 te koop staat
RECHTS: Verandering op jaarbasis in de actieve woningvoorraad te koop tussen februari 2025 en februari 2026
Grote afbeelding: de zwakte – en zelfs regelrechte zwakte – houdt aan in veel delen van de huizenmarkt in Florida. De intensiteit van de neergang in Florida is de afgelopen maanden echter enigszins afgenomen.
ResiClub leden die graag onze diepe duik in de huizenmarkten in Florida willen zien, moeten gaan hier.
