Wil je meer huizenmarktverhalen van Lance Lambert’s ResiClub in je inbox? Abonneren naar ResiClub nieuwsbrief.
Donderdag president Donald Trump aangekondigd dat de door de overheid gesponsorde ondernemingen (GSE’s) Fannie Mae en Freddie Mac voor nog eens $200 miljard aan hypotheekobligaties zullen kopen.
Trump schreef:
“Omdat ik ervoor heb gekozen om Fannie Mae en Freddie Mac in mijn eerste termijn niet te verkopen, een heel grote beslissing en tegen het advies van “experts”, is het nu vele malen dat bedrag waard – een absoluut fortuin – en heeft het $200 miljard in contanten. Daarom geef ik mijn vertegenwoordigers de opdracht om $200 miljard aan hypotheken te kopen, en deze maandelijkse rente zal leiden tot lagere hypotheken en hypotheekbetalingen. Om een goedkoper huis te bezitten.”
De langetermijnrente – zoals de rente op tienjarige staatsobligaties en de gemiddelde hypotheekrente met een vaste looptijd van dertig jaar – wordt bepaald door de vraag/het gebrek aan vraag naar de onderliggende obligatie. De rente beweegt zich in tegengestelde richting van de obligatiekoersen. Als de vraag naar lange obligaties toeneemt, stijgen de prijzen en dalen de rentetarieven/leverage-tarieven. Als de vraag naar obligaties daalt, dalen de obligatieprijzen en stijgen de rentetarieven/leverage-tarieven.
Wanneer de Federal Reserve bijvoorbeeld overgaat tot kwantitatieve versoepeling, zoals zij tijdens de pandemie heeft gedaan, koopt zij langetermijnactiva zoals staatsobligaties en door hypotheek gedekte waardepapieren (MBS), waardoor de vraag naar obligaties toeneemt en de obligatieprijzen stijgen en de langetermijnrente daalt, inclusief de hypotheekrente. De MBS-aankopen van de Fed zorgden voor een verdere neerwaartse druk op de hypotheekrente in 2020 en 2021.
Omgekeerd heeft de Fed, onder de kwantitatieve verkrapping sinds 2022, MBS-activa van de balans laten verdwijnen zonder ze te vervangen – waardoor in feite een grote MBS-koper uit de markt werd verwijderd – wat een verdere opwaartse druk zou kunnen uitoefenen op de hypotheekrente met een vaste looptijd van 30 jaar.
In feite stelt Trump voor om Fannie Mae en Freddie Mac – beiden in staatsconservatorschap – te gebruiken om een groter deel van de hypotheekobligaties op te nemen, waardoor de relatieve marktvraag naar MBS toeneemt. Dit zou op korte termijn een opwaartse druk op de MBS-prijzen en een neerwaartse druk op de hypotheekrente kunnen veroorzaken, waardoor deze verder zou afnemen “hypotheekspreiding.”
Rond dezelfde tijd dat de Federal Reserve in het voorjaar van 2022 begon met het verhogen van de korte rente en stopte met het kopen van langlopende obligaties, begonnen de financiële markten zich terug te trekken uit obligaties, waardoor de lange rente – inclusief de hypotheekrente – steeg. Alleen zonder dat de Fed MBS zou kopen, kende de 30-jaars vaste gemiddelde hypotheekrente een grotere sprong dan de 10-jaars staatsrente.
Op zijn hoogtepunt in juni 2023 bereikte de ‘hypotheekspread’ – het verschil tussen de 10-jaars staatsrente en de gemiddelde 30-jaars vaste hypotheekrente – 2,96 procentpunten (296 bp). Dat was ruim boven het historische gemiddelde van 1,76 procentpunt (176 basispunten) sinds 1972.
De afgelopen twee jaar is de ‘hypothecaire kredietspread’ langzaam kleiner geworden, tot 2,05 procentpunt (205 basispunten) in december 2025.
Het doel van de aankondiging van Trump op donderdag (dat wil zeggen dat Fannie Mae en Freddie Mac nog eens voor 200 miljard dollar aan hypotheekobligaties kopen) is het versnellen van de compressie van de ‘hypotheekspread’.
Dat meldde Bloomberg in decemberFannie Mae en Freddie Mac zijn al begonnen met het versnellen van hun beslag op hypotheekleningen, waarbij ze in de tweede helft van 2025 met ongeveer 69 miljard dollar zullen stijgen.
Volgens John Burns Onderzoek en adviesals Fannie Mae en Freddie Mac tegen 2026 nog eens 200 miljard dollar aan hypotheekobligaties zouden toevoegen, zou dat de GSE’s behoorlijk dicht bij hun wettelijke limiet van 450 miljard dollar (elk 225 miljard dollar) brengen.
Donderdag zei Alex Thomas, hoofd onderzoek bij JBREC getweet:
“Fannie (Mae) en Freddie (Mac) hebben sinds mei vorig jaar al ~$70 miljard aan hun aangehouden hypotheekportefeuilles toegevoegd. Als we nog eens $200 miljard toevoegen, zouden de GSE’s vrijwel aan hun wettelijke limiet komen ($225 miljard elk).”
Na de post van Trump op donderdag, er was een onmiddellijke MBS-prijsbeweging.
Dat gezegd hebbende, is het onduidelijk hoeveel impact een extra $200 miljard aan door GSE aangehouden hypotheekobligaties precies zou hebben op de ‘hypotheekspread’ en de gemiddelde hypotheekrente met een looptijd van 30 jaar.
Volgens gegevens die onlangs door het Urban Institute zijn verstrekt, is er eind juni 2025 voor $9,26 biljoen aan door hypotheek gedekte effecten (MBS) ResiClub. Hieronder vindt u de uitsplitsing:
- —> $3,00 biljoen aangehouden door bewaarders (banken)
- -> $2,74 biljoen in handen van alle anderen
- —> 2,14 biljoen dollar in handen van de Federal Reserve
- —> 1,33 biljoen dollar in handen van buitenlandse kopers
- —> $0,06 biljoen in handen van GSE’s (Fannie Mae en Freddie Mac)
Het onderstaande diagram is hetzelfde als het bovenstaande, maar toont de MBS-houders per verdeling.
Vóór de Grote Financiële Crisis waren de GSE’s (Fannie Mae en Freddie Mac) veel grotere kopers van door hypotheek gedekte waardepapieren.
In een rapport van het Urban Institute gepubliceerd in januari 2026Laurie Goodman en Jim Parrott leggen uit wat er is gebeurd:
‘Jarenlang waren Fannie Mae en Freddie Mac kopers in laatste instantie op de markt, die tussenbeide kwamen om te profiteren van de bredere spreads en daarmee een geruststellende grens stelden aan de volatiliteit van MBS. Toen ze onder curatele kwamen, werden de door de overheid gesponsorde ondernemingen (GSE’s) in hun rol vervangen door de Federal Reserve, die voor alle autoriteiten zwaar in de grote markteconomie stapte. Dit bleef tot voor kort onopgemerkt buiten de MBS-markt, toen de Federal Reserve eindelijk een einde maakte aan zijn tijd in die stabiliserende markt. rol, waardoor de MBS-markt voor het eerst in decennia geen laatste redmiddel meer heeft.”
“De GSE’s verlieten hun rol als marktstabilisatoren toen ze onder curatele kwamen en begonnen hun portefeuilles af te bouwen onder de voorwaarden van hun reddingspakket voor het ministerie van Financiën. De Federal Reserve stapte vervolgens prompt in die rol. Als onderdeel van haar bredere inspanningen om de markt te versterken in de nasleep van de financiële crisis, kocht de Federal Reserve tussen januari en 2012 en 2014 $1,25 biljoen, tussen $1,2 biljoen en 20.000.823 miljard dollar. Grotendeels vanwege die agressieve houding, samen met de reddingsoperatie voor de GSE’s, bleven de MBS-markt en de hypotheekliquiditeit over het algemeen stabiel tijdens de diepten van de crisis, een opmerkelijke prestatie gezien de mate van ontwrichting in de rest van de economie.”
“De Federal Reserve was toen goed gepositioneerd om de volgende grote verstoring op de MBS-markt op te vangen, terwijl de financiële markten in de begindagen van de COVID-19-pandemie worstelden. In februari en begin maart 2020 bevroor de financiële markten en werden beleggers gedwongen hun MBS-agentschap te verkopen om liquiditeitsreserves op te bouwen, waardoor de hypotheekspread in maart groter werd, waardoor de kooppunten van de Federal Reserve in maart tot 75 toenamen. Trouw aan haar woord kocht de Federal Reserve meer MBS dan de gehele bruto-productie van de effecten, waardoor de spreads en dus de hypotheekrente werden gestabiliseerd. De spreads kwamen uiteindelijk iets hoger uit dan vóór de pandemie, maar dat was te wijten aan de volatiliteit van de vastrentende waarden en een golf van herfinanciering die werd veroorzaakt door de daling van de overheidsrente.
“De Federal Reserve verliet haar rol als stabilisator voor de MBS-markt van het agentschap toen ze in maart 2022 overging op kwantitatieve versoepeling, haar aankopen van MBS beëindigde en zich ertoe verplichtte haar MBS-portefeuille af te bouwen. Nu de GSE’s nog steeds opereren onder de portefeuillebeperkingen die in het kader van het curatorschap zijn opgelegd, verliet ze de markt de afgelopen tijd zonder stabilisator.”
