Wil je meer huizenmarktverhalen van Lance Lambert’s ResiClub in je inbox? Abonneren naar ResiClub nieuwsbrief.
Er bestaat geen twijfel over: een zwakke huizenmarkt aan de overkant van de Sunbelt – het epicentrum van de Amerikaanse huizenbouw – heeft ertoe geleid dat huizenbouwers het afgelopen jaar hun prijsmacht hebben verloren.
Te midden van de extra margecompressie passen enkele grote huizenbouwers hun strategieën aan. Lennar vergroot eindelijk zijn marktaandeel door de strategie van volume boven marge te hanterenterwijl KB Home, een huizenbouwer, op nummer 526 stond Activa 1000 – zei op 18 december dat het van plan is nog meer in te zetten op build-to-order (meer daarover hieronder).
Eind vorige week is KB-huis publiceerde zijn winstcijfers voor het vierde kwartaal van 2025 – de drie maanden eindigend op 30 november. Tijdens de winstoproep onderstreepte het hoe moeilijk de huidige huizenmarkt blijft, zelfs voor bouwers die de meest agressieve stimuleringsoorlogen en speculatieve voorraadstrategieën hebben vermeden.
In het artikel van vandaag ResiClub belicht zeven belangrijke inzichten uit de laatste inkomsten van KB Home.
1. De marges van KB Home dalen tot het laagste niveau in het vierde kwartaal sinds 2016
Tijdens de pandemische huizenhausse behaalden veel beursgenoteerde huizenbouwers recordwinstmarges, terwijl de huizenprijzen omhoogschoten en de vraag van kopers enorm hoog werd. Sinds de nationale vraag naar woningen in de zomer van 2022 een hoge vlucht nam, hebben veel grote huizenbouwers hun marges verlaagd en waar en wanneer dat nodig was de betaalbaarheid/prijs aangepast om hun verkooptempo op peil te houden of een grote terugval in de verkoop te voorkomen.
Dat geldt ook voor KB Home, dat in het vierde kwartaal van 2025 een brutomarge voor woningen van 17% rapporteerde – een daling ten opzichte van een cycluspiek in het vierde kwartaal van 24,1% in het vierde kwartaal van 2021. De marge is nu gecomprimeerd tot het laagste niveau in het vierde kwartaal sinds het vierde kwartaal van 2016.
Zoals Robert Dillard, CFO van KB Home, zei tijdens de winstoproep van het bedrijf op 18 december 2025:
“De brutomarge voor woningen bedroeg 17% en de aangepaste brutomarge voor woningen, exclusief $13,7 miljoen aan voorraadgerelateerde kosten, was 17,8%. De aangepaste brutomarge voor woningen was 310 basispunten lager als gevolg van prijsdruk, negatieve operationele leverage, hogere relatieve eigendomskosten, regionale mix en productontwikkeling versus leeftijdsmix en productontwikkeling.”
2. De gemiddelde verkoopprijs van KB Home is 8,8% gedaald ten opzichte van de piek in 2022
In tegenstelling tot veel gigantische huizenbouwers zoals Lennar – die er tijdens deze cyclus de voorkeur aan gaven de hypotheekrente af te kopen bij het doorvoeren van prijsaanpassingen – heeft KB Home ervoor gekozen om meer te vertrouwen op regelrechte prijsverlagingen. (Terug in de zomer van 2023Jeffrey Mezger, CEO van KB Home, vertelde me dat deze prijsverlagingen hun strategie zouden zijn als een van hun regionale huizenmarkten verder zou verzwakken.)
In het vierde kwartaal van 2025 lag de gemiddelde verkoopprijs van KB Home ($465.600) 7,1% onder het vierde kwartaal van 2024 ($501.000) en 8,8% onder de cycluspiek in het vierde kwartaal van 2022 ($510.400). Hoewel een deel van deze daling te wijten is aan een verandering in de mix, heeft KB Home eerder erkend de huizenprijzen de afgelopen 18 maanden te hebben verlaagd in markten zoals Austin en San Antonio, maar ook in Orlando en JacksonvilleFlorida.
“De gemiddelde verkoopprijs daalde met 7% tot $466.000 als gevolg van de regionale en productmix en algemene marktomstandigheden”, zei Dillard’s tijdens de winstoproep.
3. Het margebeschermingsplan van KB Home: sterker leunen op maatwerk
KB Home maakt geen geheim van zijn doel: het aantal op bestelling gemaakte leveringen als percentage van de omzet verhogen tot 70% of meer van het totale volume, vergeleken met 57% in het vierde kwartaal van 2025.
De reden is simpel: de marges op basis van bestellingen zijn aanzienlijk hoger voor KB Home. Gebouwde huizen genereren doorgaans hogere marges omdat ze worden verkocht voordat de bouw begint, waardoor de voorraadkosten afnemen. Kopers hebben ook de neiging om te kiezen voor upgrades en opties met een hogere marge, waardoor de brutowinst per eenheid toeneemt. thuis.
KB Home COO Robert McGibney zei tijdens de winstoproep van het bedrijf op 18 december:
“Hoewel we altijd een aantal voorraadwoningen beschikbaar hebben voor kopers die een snellere intrekdatum nodig hebben, zullen de superieure marges die we op gebouwde huizen genereren ons in staat stellen meer waarde uit onze gemeenschappen te halen. Onze brutomarges op op bestelling gebouwde woningen zijn in november 3 procentpunten tot 5 procentpunten hoger dan de voorraadverkopen, en we begonnen een verschuiving te zien in de verkoop van bouwmaterialen. Een bemoedigende trend die zich in december heeft voortgezet. We blijven ons concentreren op de verkoop van onze gebouwde huizen en deze verkopen veranderen in leveringen tijdens het boekjaar In 2026 verwachten we een gunstig traject van onze brutomarge te realiseren.
“We zijn erg gefocust op het terugbrengen naar een verhouding van minstens 70/30 (built-to-order), en we zien een geweldige kans om die verandering te bewerkstelligen met de nieuwe gemeenschappen die dit voorjaar komen.”
De leidinggevenden van KB Home zijn van mening dat een grotere nadruk op ‘built-to-order’ ervoor zal zorgen dat hun marges in het eerste kwartaal van 2026 zullen uitbodemen.
Jeffrey Mezger, CEO van KB Home, zei tijdens de winstoproep:
“We hebben al gedeeld dat de marges in het eerste kwartaal op een laag peil staan, en we verwachten van kwartaal tot kwartaal verbetering naarmate het jaar vordert. En dat is een combinatie van een betere hefboomwerking naarmate we de omzet terug laten groeien en betere marges naarmate onze communitymix roteert.”
4. De huizenverkopen van KB Homes zijn jaar op jaar met 10% gedaald
De netto nieuwe bestellingen van KB Home vóór het 4e kwartaal 👇
- 4e kwartaal 2018 —> 2.013
- 4e kwartaal 2019 —> 2.777
- 4e kwartaal 2020 —> 3.937
- 4e kwartaal 2021 —> 3.529
- Q4 2022 —> 692 (hypotheekrenteschok – pauze vóór herkalibratie van prijzen/achterstanden)
- 4e kwartaal 2023 —> 1.909
- 4e kwartaal 2024 —> 2.688
- 4e kwartaal 2025 —> 2.414
“We waren gedisciplineerd in het nemen van al te agressieve stappen om de omzet binnen te halen tijdens het seizoensmatig tragere vierde kwartaal”, zei Mezger tijdens de winstoproep. “Door dit te doen, denken we dat we in het eerste kwartaal van 2026 betere marges op deze verkopen kunnen realiseren dan we anders zouden hebben geproduceerd.”
5. De margecompressie van KB Home zou op dit moment groter zijn, ware het niet dat de bouw- en materiaalkosten dit jaar bescheiden zijn gedaald
“Deze margedruk werd opnieuw gedeeltelijk gecompenseerd door lagere directe bouwkosten per eenheid”, zei Dillard tijdens de winstoproep. “Opmerkelijk genoeg daalden de gemiddelde kosten per eenheid in het kwartaal, omdat de directe bouwkosten en materiaalkosten meer daalden dan de partijkosten.”
6. Het annuleringspercentage van KB Home blijft stabiel
7. Snellere bouwtijden
KB Home heeft de bouwtijd met ca. 20% jaar na jaar en heeft zijn bedrijfsbrede doelstelling van 120 dagen of beter voor op maat gebouwde woningen bereikt. Sommige divisies duren nu gemiddeld minder dan 100 dagen.
Waar bouwt KB Home eigenlijk?
Om gegevens van af te trekken ResiClub Terminal-waar we voetafdrukgegevens opslaan voor de 21 grootste huizenbouwers van Amerika – hebben we de onderstaande kaart gemaakt.
De verlengde deadline voor Fast Company’s Wereldveranderende ideeënprijzen is vrijdag 19 december om 23:59 uur PT. Solliciteer vandaag nog.
