Wil je meer huizenmarktverhalen van Lance Lambert’s ResiClub in je inbox? Abonneren naar ResiClub nieuwsbrief.
Johannes Rogersde data- en analysemanager voor Cotaliteit (voorheen bekend als CoreLogic), keerde dit jaar terug naar ResiDay een presentatie geven in twee delen: Ten eerste hoe risico’s – verzekeringen, klimaat, bouwkosten – de huizenmarkt hervormen, en ten tweede hoe AI maakt van vastgoedprofessionals ‘superhelden’.
In 2011 was het bedrijf voornamelijk een Amerikaans hypotheekgegevensbedrijf. Tegenwoordig is Cotality een analyseplatform voor meerdere landen en bedrijfstakken dat meer dan 1 miljoen makelaars in onroerend goed ondersteunt, meer dan 8 van de 10 Amerikaanse hypotheken bestrijkt en samenwerkt met een vergelijkbaar aandeel aan eigendomsverzekeringen. Bij al deze bedrijven verzamelt Cotality gegevens uit 22.000 unieke bronnen: van provinciale recorders tot satellietbeelden en lidar-scans van smartphones.
“Ik heb het geluk om voor deze fabriek van data en kunstmatige intelligentie van de 21e eeuw te mogen zorgen”, zei Rogers tegen het publiek. Hij geeft leiding aan een team van ongeveer 200 datawetenschappers en meteorologen.
Verzekeringspremies bereiken een recordaandeel van de maandelijkse betalingen
Verzekeringen zijn nu goed voor 9% van de uitkering van de gemiddelde Amerikaanse huiseigenaar – het hoogste aandeel ooit, volgens Cotality. Verschillende staten hebben het afgelopen jaar premiestijgingen met dubbele cijfers gezien.
Vooruitkijkend verwacht Cotality dat de gemiddelde jaarlijkse verzekeringspremies voor huiseigenaren in de VS in 2026 nog eens met 8% zullen stijgen, gevolgd door nog eens 8% in 2027.
Volgens Cotality oefenen drie krachten een opwaartse druk uit op de woningverzekeringen.
Ten eerste zijn er de stijgende bouw- en materiaalkosten. Cotality houdt de exacte wederopbouwkosten bij van elk onroerend goed in het land: ‘elke spijker en twee keer vier’. Tijdens de pandemische huizenhausse was er sprake van een historische oververhitting van zowel de huizenprijzen als de materiaalprijzen, wat tot hogere vervangingskosten heeft geleid. Dit resulteert in hogere premies voor de woningverzekering.
Ten tweede worden steeds meer huizen geconfronteerd met klimaatgerelateerde gevaren. Ongeveer 12% van de huidige Amerikaanse woningvoorraad bevindt zich in risicozones (natuurbranden, winterstormen, hagel en overstromingen), wat neerkomt op 4,3 biljoen dollar aan hypothetische wederopbouwkosten. In 2050 stijgt het aandeel naar 20%, oftewel 7,2 biljoen dollar. Cotality modelleert de financiële impact van elk gevaar op elk onroerend goed en biedt verzekeraars – en in toenemende mate huiseigenaren – risicoscores die rekening houden met zowel de huidige als toekomstige omstandigheden.
Ten derde is er migratie naar risicogebieden. De verdichting van de Amerikaanse woningvoorraad weerspiegelt de groei van woningen in risicoregio’s. “Eén op de zes Amerikanen woont nu in een gebied met een hoog risico op natuurbranden”, merkte Rogers op. Florida en Georgia, die een snelle bevolkingsgroei kenden, behoren tot de staten die het grootste risico lopen.
Nadat hij had uiteengezet waarom de premies voor woningverzekeringen stijgen, richtte Rogers zich op de manier waarop wetenschap en data verliezen en premies kunnen verminderen.
Stedelijke brand veroorzaakte de verliezen in Los Angeles, zei hij. Ondanks het relatief lage risico op bosbranden, brandden wijken in de Palisades af als gevolg van brand van gebouw tot gebouw. Cotality modelleert dit ‘stedelijke brand’-risico nu op individueel eigendomsniveau, waardoor verzekeraars een duidelijker beeld krijgen van hoe branden zich verspreiden over de verouderende woningvoorraad.
Rogers voegde eraan toe dat het herbouwen van gemeenschappen zoals Palisades voor een veiligere toekomst kan helpen de premies binnen de perken te houden. Hij zei dat Cotality na de Palisades Fire van 2018 heeft geholpen bij het ontwerpen van een wederopbouwplan dat het risico op natuurbranden met wel 75% zou kunnen verminderen en de verzekeringspremies met meer dan 50% zou kunnen verlagen. Het plan omvatte IBHS-standaard verharde woningen, opnieuw ontworpen lay-outs met een lagere dichtheid met brandwegen en risicobeperkende strategieën rond de gemeenschapsgrenzen.
Ten slotte zei Rogers dat premies kunnen worden verlaagd door middel van veerkrachtbeoordelingen op woningniveau. Cotality werkte samen met het California Department of Insurance om elk huis te evalueren met behulp van luchtbeelden en kunstmatige intelligentie. Kenmerken zoals dakbedekkingsmaterialen, gesloten overhangen, tegenslagen en niet-brandbare verdedigbare ruimte zorgen voor veerkracht die verzekeraars gebruiken om premies met 20% of meer te verlagen.
Die veerkrachtbeoordelingen worden nu buiten Californië geïmplementeerd, zei hij. Een treffend voorbeeld: Seminole County, Georgia, ver verwijderd van kustrisico’s, kent zes keer het risiconiveau van de hard-home county’s in Florida, wat de kracht van bouwvoorschriften onderstreept.
De uiterste deadline voor Fast Company’s Wereldveranderende ideeënprijzen is vrijdag 12 december om 23:59 uur PT. Solliciteer vandaag nog.
