De verkoop van eerder bewoonde Amerikaanse huizen daalde in januari scherp, omdat hogere huizenprijzen en mogelijk barre winterweer veel potentiële huizenkopers aan de zijlijn hielden, ondanks de versoepeling van de hypotheekleningen.
De verkoop van bestaande huizen daalde vorige maand met 8,4% ten opzichte van december tot een voor seizoensinvloeden gecorrigeerd jaarlijks percentage van 3,91 miljoen eenheden, zei de National Association of Realtors donderdag. Dat is de grootste maandelijkse daling in bijna vier jaar en het langzaamste jaarlijkse verkooptempo in meer dan twee jaar.
De omzet daalde met 4,4% vergeleken met januari vorig jaar. Volgens FactSet bleef het laatste verkoopcijfer achter bij het tempo van 4,105 miljoen dat economen hadden verwacht.
“De omzetdaling is teleurstellend”, zegt Lawrence Yun, hoofdeconoom van NAR. “De temperaturen onder normaal en de bovennormale neerslag in januari maken het moeilijker dan normaal om de onderliggende oorzaak van de daling te beoordelen en te bepalen of de cijfers van deze maand een afwijking zijn.”
De huizenverkopen daalden scherp in het noordoosten, middenwesten, zuiden en westen. Maar de verkoop kende de grootste jaarlijkse en maandelijkse dalingen in het Westen, dat niet zo werd getroffen door de winterstorm van vorige maand als in de andere regio’s van het land. Bovendien zit er meestal een maand of twee tussen de ondertekening van het contract en het moment waarop de verkoop wordt afgerond. Veel van de verkopen in januari weerspiegelen dus contracten die eind vorig jaar zijn ondertekend.
Ondanks de scherpe daling van de verkopen bleven de huizenprijzen de afgelopen maand stijgen. De nationale gemiddelde verkoopprijs steeg in januari met 0,9% ten opzichte van een jaar eerder naar $396.800. De huizenprijzen zijn al 31 maanden op rij op jaarbasis gestegen.
De Amerikaanse huizenmarkt bevindt zich in een verkoopdaling die teruggaat tot 2022, toen de hypotheekrente begon te stijgen na pandemische dieptepunten. De combinatie van hogere hypotheekrentes, jaren van stijgende huizenprijzen en een chronisch woningtekort op nationaal niveau na meer dan een decennium van benedengemiddelde woningbouw heeft ervoor gezorgd dat veel aspirant-huiseigenaren uit de markt geprijsd zijn. De verkoop van eerder bewoonde Amerikaanse huizen bleef vorig jaar op het laagste niveau in 30 jaar.
De omzet schommelt nu rond een jaarlijks tempo van 4 miljoen, teruggaand tot 2023. Dat staat ver af van het jaarlijkse tempo van 5,2 miljoen dat historisch gezien de norm is geweest.
Toch zijn de hypotheekrentes al maanden lager, wat de huizenverkoop in december een impuls heeft gegeven en de vooruitzichten voor het komende huizenaankoopseizoen in de lente heeft verbeterd – tenminste voor huizenkopers die het zich kunnen veroorloven om tegen de huidige prijzen te kopen.
Veel van de vorige maand gekochte huizen zijn waarschijnlijk in november en december onder contract gekomen, toen de hypotheekrente naar het laagste niveau van het jaar daalde.
De gemiddelde rente op een 30-jarige hypotheek daalde afgelopen maand kortstondig naar 6,06%, het laagste niveau sinds september 2022, aldus hypotheekkoper Freddie Mac. Het is sindsdien hoger gegaan en is pas deze week terug ruim 6%maar bijna een procentpunt lager dan een jaar geleden.
Toch blijft de betaalbaarheid een uitdaging voor veel aspirant-huiseigenaren, vooral voor starters die geen overwaarde van een bestaand huis hebben om te besteden aan de aankoop van een nieuw huis. Ze waren vorige maand goed voor 31% van de huizenverkopen. Historisch gezien waren zij goed voor 40% van de huizenverkopen.
“Vandaag de dag hebben we minimale faillissementen, de woningvoorraad blijft groeien; het is alleen zo dat huurders die huiseigenaar willen worden problemen hebben,” zei Yun.
De onzekerheid op de arbeidsmarkt zal waarschijnlijk ook veel potentiële kopers aan de zijlijn houden.
Hoewel de economie een solide groei heeft laten zien, is de arbeidsmarkt al enkele maanden traag. Het aantal banen in de VS daalde in december naar het laagste niveau in ruim vijf jaar. En terwijl De aanwervingen door Amerikaanse werkgevers waren in januari verrassend sterk, Door overheidsaudits is het aantal banen dat vorig jaar werd gecreëerd teruggebracht tot het zwakste aantal sinds 2020, toen de pandemie begon.
Door de terugval in de verkoop blijven steeds meer woningen langer op de markt staan.
Eind januari waren er 1,22 miljoen onverkochte woningen, een daling van 0,8% ten opzichte van december en een stijging van 3,4% ten opzichte van januari vorig jaar, aldus de NAR. Dat is nog steeds ver verwijderd van de ongeveer 2 miljoen huizen die te koop stonden vóór de COVID-19-pandemie.
De maandelijkse voorraad van januari vertaalt zich in een voorraad voor 3,7 maanden bij het huidige verkooptempo. Traditioneel wordt een levering van vijf tot zes maanden beschouwd als een evenwichtige markt tussen kopers en verkopers.
Traditioneel komen er voorafgaand aan het voorjaarsseizoen voor het kopen van huizen meer huizen op de markt, waardoor potentiële kopers een bredere selectie kunnen krijgen.
“Kopers zullen een gunstiger markt vinden nu we de lente ingaan”, zegt Lisa Sturtevant, hoofdeconoom bij Bright MLS. “Meer voorraad, lagere prijzen en een langzamere prijsgroei zullen kopers meer ruimte geven om te onderhandelen.”
—Door Alex Veiga, AP-bedrijfsschrijver
