Tien jaar geleden beëindigde ik een bijeenkomst bij WeWork met een aanbieding voor een gratis biertje van de tap. Vorige week sloot ik het af met een soortgelijk aanbod, alleen deze keer was de drank kombucha. De ogenschijnlijk onschuldige verandering staat symbool voor een grotere evolutie die gaande is bij de coworking-gigant: minder cool, meer functionaliteit.
WeWork groeit op en de nieuwste locatie in het centrum van Manhattan is daar het meest zichtbare bewijs tot nu toe van: 250 Broadway, geopend in januari, is de eerste buitenpost van WeWork in de stad sinds 2019 – het jaar waarin WeWork zijn beursintroductie verliet en mede-oprichter Adam Neumann als CEO afzette. De ruimte voegt 60.000 vierkante meter toe aan de New Yorkse portefeuille van het bedrijf, die al meer dan 3 miljoen vierkante meter bedraagt. En het is nog een buitenpost in een mondiaal netwerk dat nu meer dan 600 locaties over de hele wereld omvat.
Alleen is dit niet het WeWork dat je je misschien herinnert: er zijn geen neonreclames, geen bier en geen pingpongtafels. In plaats daarvan zijn de muren behangen met schilderijen afkomstig van ArtLifting, een kunstadviesbureau dat werkt met kunstenaars die dakloos of gehandicapt zijn. De bar is gevuld met kombucha- en espressomachines. En de ooit labyrintische gangen waar je alleen doorheen kon navigeren door te vragen, zijn nu gemarkeerd met ongerepte richtingsborden.
Dit is WeWork 2.0, en het is nu al een hit: 250 Broadway is voor 94% bezet, verdeeld over vijf verdiepingen, waaronder één die pas in de lente open gaat.
De opkomst en ondergang van WeWork (en weer opstaan).
Het verhaal van WeWork is inmiddels een bekende parabel van de winsten in Silicon Valley. Het bedrijf, dat in 2010 werd opgericht door Neumann en Miguel McKelvey, heeft tien jaar lang uitgebreid met miljarden uit het Vision Fund van SoftBank – een door Saoedi-Arabië gesteund megafonds dat tientallen miljarden in snelgroeiende tech-startups als WeWork heeft gestort – samen met een sekteachtig geloof in Neumanns visie op de gemeenschap als bedrijfsmodel. Dus kom de vervalste beursgang in 2019 een uitgestelde beursintroductie die het tij niet kon keren, en in november 2023 een faillissementsaanvraag volgens Hoofdstuk 11.
Toen WeWork in juni 2024 opnieuw opkwam, had het ongeveer $ 4 miljard aan schulden kwijtgescholden, honderden locaties gesloten en de wereldwijde commerciële vastgoedfirma Cushman & Wakefield-veteraan John Santora aangesteld als nieuwe CEO.
WeWork 2.0: van stoer tot functioneel
De kiem voor WeWork 2.0 werd in 2019 gelegd, maar volgens Chief Design Officer Ebbie Wisecarver had het bedrijf zijn ontwerpwaarden pas vorig jaar gereset. Tegenwoordig is het de bedoeling dat WeWork-locaties vertrouwd en aantrekkelijk aanvoelen. Maar waar eerdere locaties vasthielden aan een herkenbaar WeWork-merk (denk aan: industriële loft ontmoet koffieshop in Brooklyn), zijn nieuwe locaties ontworpen om eerder tijdloos dan trendy aan te voelen.
“De cultuur van WeWork en waar deze voor staat is geëvolueerd”, vertelde Wisecarver me tijdens een tournee door 250 Broadway. “Ik denk niet dat dit idee van gemeenschap en verbinding hierdoor is verminderd, ik denk alleen dat we ons op veel manieren hebben aangepast om meer ruimtes te bieden die beter passen bij wat mensen daar doen.”
Vóór 2019 moest elke plek voldoen aan een voorgeschreven esthetiek, “en ik denk dat dat sommige plekken feitelijk belemmerde om echt te zijn wat ze zouden kunnen zijn”, zei ze. Nu is het ontwerpteam niet bang om een beetje off-brand te gaan als het gebouw daarom vraagt.
Op 250 Broadway putte het team uit de geschiedenis van Lower Manhattan zelf. Het iconische Woolworth-gebouw – zichtbaar vanuit bijna elk kantoorraam – wordt weerspiegeld in de stenen tegelvloeren van de ruimte en de glazen wanden in art-decostijl. De schansen die de lounge verlichten, zijn afkomstig van de in Brooklyn gevestigde lichtontwerpstudio In Common With, terwijl een groot deel van het meubilair is gemaakt door het New Jersey freesbedrijf Bestmark.
De upgrades gaan echter dieper dan alleen de esthetiek. Privékantoren, ooit voorzien van houten vloeren waarvan leden klaagden over versterkt geluid, zijn nu voorzien van vloerbedekking. De moederkamer – historisch gezien een bijzaak van een bedrijf – heeft een raam gekregen met uitzicht op Manhattan. Zelfs de telefooncellen, verzorgd door kantoorontwerpbedrijf Roomzijn opnieuw bedacht en in clusters in de buurt van loungeruimtes geplaatst in plaats van verspreid over de vloer. Volgens Wisecarver was het een directe reactie op de vraag van leden om rustige kamers naast de gemeenschappelijke ruimtes.
Een flexibele werkplek voor het post-COVID-tijdperk
De locatie 250 Broadway ontstond deels uit noodzaak: het huurcontract van WeWork ernaast, op Broadway 222, liep af toen het gebouw werd omgebouwd tot woonhuis. Maar de timing van wat WeWork daar heeft gebouwd, spreekt van iets dat groter is dan een enkele kantoorverhuizing.
Sinds de pandemie is de manier waarop we werken fundamenteel – misschien wel permanent – veranderd. Het oude WeWork, met zijn biertaps en open optimisme, was het resultaat van werkstijlen vóór COVID-19. Nu hebben hybride schema’s flexibiliteit tot een basisverwachting gemaakt in plaats van een extraatje. Werknemers willen ruimtes die rustig zijn als ze focus nodig hebben en gemeenschappelijk als ze verbinding nodig hebben – soms binnen hetzelfde uur. De nieuwe ontwerpstrategie van WeWork is een reactie op deze verschuiving.
Tegenwoordig suggereren de cijfers van WeWork dat dit niet helemaal het geval is op kantoor dood zoals sommigen beweerden dat het zou zijn. In heel New York City heeft WeWorks een bezettingsgraad van 82%, terwijl Midtown een bezettingsgraad van 90% heeft. Wereldwijd is de bezettingsgraad van het bedrijf gestegen van 70% naar 77% en dit jaar mikt het op 80%. Verschillende markten liggen al ruim boven die drempel: One Central Plaza in Dublin staat op 100%, Barcelona en Milaan bevinden zich beide ten noorden van 90%, en Toronto is gestegen van 73% naar 85%. (San Francisco zit op 76%, tegenover 64%).
Het probleem is dat hoewel WeWork ooit een revolutie teweegbracht in coworking, de concurrentie nog nooit zo hevig is geweest. Industrious, begin 2025 door CBRE voor 400 miljoen dollar overgenomen, heeft een premium alternatief gebouwd dat rechtstreeks concurreert om zakelijke klanten. IWG, het moederbedrijf van Regus en Spaces, is al lange tijd winstgevend, waar WeWork dat niet was. En in de achtertuin van WeWork in het financiële district van New York City, WSA heeft gewed dat het combineren van coworking met kunstprogrammering en culturele evenementen de volgende grens is voor flexibel werken.
Dat is misschien precies waarom 250 Broadway meer aanvoelt als een scriptieverklaring. Deze zomer opent WeWork een nieuwe locatie op 245 Fifth Avenue in de wijk NoMad in Manhattan. Er wordt een nieuwe verdieping toegevoegd aan de locatie 1 University Avenue in Toronto. Er komen ook verbeterde kantoren naar 1201 Wilson in Washington, DC. Aan de basis van dit alles ligt een engagement om ca. Jaarlijks 80 miljoen dollar binnen modernisering van zijn portefeuille– een bedrag dat het bedrijf in 2025 heeft uitgegeven en in 2026 opnieuw zal herhalen.
Alleen de tijd zal leren of het proefschrift op deze toekomstige locaties zal verschijnen.
