Op de hoek van een met bomen omzoomde straat in het noordoosten van Omaha, Nebraska, stellen twee moderne en minimalistische huizen de norm opnieuw voor hoe een nieuw huis eruit zou moeten zien. Door hun opvallende oranje en marineblauwe buitenkant en de sobere, geometrische vormen onderscheiden ze zich van de meer conventionele huizen met puntgevels verderop in de straat. Het grootste verschil is echter hun grootte. Met slechts 802 en 618 vierkante meter zijn de twee huizen aanzienlijk kleiner dan de gemiddelde nieuwe Amerikaanse woning, die een gemiddelde oppervlakte heeft van ruim 2.100 vierkante meter.
De huizen zijn de eerste twee iteraties van Onze geschiedeniseen huisvestingssysteem dat is opgevat als een repliceerbare, toegankelijke en vooral betaalbare benadering van het bouwen van woningen. Met behulp van hyperefficiënte ruimtelijke indelingen en snel gefabriceerde geprefabriceerde onderdelen zijn de huizen ontworpen om snel en goedkoop te worden gebouwd voor alles van een tijdloos huis tot een bijgebouw in de achtertuin (ADU) tot een opmerkelijk aantrekkelijke optie voor een starter op de woningmarkt. Ze resetten de standaard voor thuisstarters in de VS
De OurStory-huizen zijn een samenwerking tussen de non-profitorganisatie Partners voor Leefbaar Omaha en het University of Nebraska-Lincoln College of Architecture FACT-studiewaarbij architectuurstudenten werden ingeschakeld om de eerste twee woningen te ontwerpen en te bouwen. De verwachting is dat de bouw in augustus klaar zal zijn. Het grotere huis is al verkocht voor slechts $ 190.000 – $ 90.000 minder dan gemiddelde verkoopprijs van woningen in de stad. Het kleinere huis zal waarschijnlijk nog betaalbaarder zijn.
Niet alleen meer woningen, meer variatie
Omaha heeft, net als veel andere steden, een tekort aan betaalbare woningen. De gemeente beoordeelt of dit nodig is 30.000 nieuwe woningen voor inwoners met lage en middeninkomens tegen het einde van dit decennium. Het OurStory-project is deels gelanceerd om deze leemte op te vullen, maar ook om een andere vorm van woningtekort aan te pakken: het beperkte aanbod aan woningtypen op de markt. Van de 48 verleende bouwvergunningen voor eengezinswoningen in Omaha en omliggende Douglas County zijn er de afgelopen maand slechts zes van minder dan 2.000 vierkante meter en geen enkele van minder dan 1.000 vierkante meter.
Jessica Scheuerman, uitvoerend directeur van Partners for Livable Omaha, zegt dat er behoefte is aan een grotere verscheidenheid aan woningtypes, van kleinere footprints tot woningen die zijn ontworpen om op de juiste plek te verouderen. Scheuerman realiseerde zich de omvang van de behoefte nadat ze haar moeder had zien worstelen om geschikte huisvesting met een vast inkomen te vinden en was van mening dat er een grotere verscheidenheid aan opties zou moeten zijn. “Als je ontwerpt en plannen maakt voor de vergrijzende gemeenschap, profiteert iedereen ervan”, zegt ze.
In 2024 nam ze contact op met architect Jeffrey Day, een praktiserend architect en professor aan de University of Nebraska-Lincoln College of Architecture, om na te denken over hoe een oplossing eruit zou kunnen zien. De twee hadden eerder samengewerkt aan andere projecten en waren het erover eens dat een bescheiden huis geschikt voor ouderen een goede opgave zou kunnen zijn voor de studenten ontwerpbouw van de universiteit. Het project zou ook poten kunnen hebben.
“Het doel is altijd geweest om dit project te zien als een prototype dat meerdere keren en in verschillende configuraties kan worden gerepliceerd”, zegt Day.
Voor Scheuerman was het geschikt maken van de woningen voor vergrijzing een prioriteit. Voordat ze in 2020 Partners for Livable Omaha oprichtte, was ze jarenlang vice-president. Partners voor leefbare gemeenschappeneen in Washington DC gevestigde non-profitorganisatie die al bijna 50 jaar werkt aan het verbeteren van de stadsplanning en het ontwerp om plekken te creëren waar mensen kunnen gedijen. Ageing in place is een van de belangrijkste aandachtsgebieden. Dus toen het ontwerp van de OurStory-huizen van start ging, benadrukte Scheuerman de noodzaak dat het ontwerp enkele van de basisprincipes van leeftijdsklare woningen zou omvatten, van een toegang zonder stappen tot rolstoelvriendelijke gangen en deuren. “We moeten stoppen met het behandelen van oudere volwassenen alsof ze onzichtbaar zijn en de gebouwde omgeving niets voor hen is”, zegt ze.
Een flexibele set onderdelen
Deze doelen waren nog maar het begin. Onder leiding van Day, die zijn eigen architectuurpraktijk in Omaha leidt, Echt architectenbureauOntwerpstudenten van de Universiteit van Nebraska gingen dieper in op de taak om van het project een vormveranderende en zeer verfijnde versie van een klein huis te maken. Het team besloot ook dat de huizen moesten worden ontworpen met behulp van een bouwpakket, waarbij geprefabriceerde structurele geïsoleerde panelen de muren van de huizen zouden vormen om de bouwtijd te versnellen en de kosten te verlagen.
Binnen belden de studenten op de minst flexibele delen van een huis, de keuken en de badkamer. Deze kamers, die veel loodgieters- en elektriciteitswerk vergen, kunnen een aanzienlijk deel van de bouwkosten uitmaken, afhankelijk van waar ze zich bevinden. Daarom plaatsten de studenten de kamers naast elkaar en deelden ze een muur waar al die infrastructuur geconcentreerd kon worden. “Het heeft een groot deel van de elektriciteit en al het sanitair in die ene muur van 3 meter”, zegt Day.
Deze muur kan samen met de buitenmuren en scheidingswanden van het huis allemaal in een fabriek worden gebouwd, en de studenten doen nu een deel van het geprefabriceerde bouwwerk zelf. “Iemand zou een fundering kunnen plaatsen terwijl de interne componenten in een winkel worden vervaardigd”, zegt Day. “Alles is op het terrein samengebracht om de bouwtijd en dus de kosten te verminderen.”
Deze aanpak gaf flexibiliteit aan het ontwerp van het huis, dat sterk evolueerde vanaf de vroegste hints. Oorspronkelijk gepland als één huis voor het hoekperceel in het noordoosten van Omaha, nam het project een onverwachte wending toen een bezoekende ambtenaar van de planningsafdeling van de stad voorstelde het perceel in twee huizen te verdelen. “En we zeggen: ‘Ik wist niet dat je me dat zou laten doen'”, zegt Scheuerman. “Zoals: ‘Laat je mij dat doen?'”
Nu het een project met twee huizen betreft, gebruikten de studenten de keuken-badkamermuur als middelpunt van de ontwerpen en werkten ze van daaruit verder. Het grotere huis werd een tweeslaapkamer, en het kleinere een éénslaapkamer. De ene heeft een puntdak en de andere een enkele helling, met extra ruimte op een zolder. “Het systeem heeft bepaalde componenten die op verschillende manieren kunnen worden geconfigureerd”, zegt Day.
Dit betekent dat het ontwerp meer kan zijn dan alleen het verouderde huis dat Scheuerman oorspronkelijk wilde creëren. “Iedereen legt er een fineer op”, zegt ze. “Mensen zien dit product en ze zien kunstenaarswoningen, of ze zien huurinkomsten met een ADU. Of ze zien een oplossing voor een probleem dat ze hebben.”
Scheuerman ziet de eerste twee huizen als prototypes, maar ze bewijzen ook dat deze aanpak financieel haalbaar is. De woningen worden gedeeltelijk gefinancierd uit filantropie, onder meer van de Lozier Foundation, materiële donaties van raam- en deurfabrikant Pella en subsidies van de staat Nebraska. Investeringsfonds voor huisvesting van de middeninkomens. De lokale non-profit gemeenschapsbank Spark Capital verstrekte financiering om de bouw te voltooien met maximaal $ 100.000 aan vergeving aan non-profitontwikkelaars zoals Partners for Livable Omaha.
Scheuerman zegt dat de totale kosten om beide huizen te bouwen ongeveer $ 540.000 zullen bedragen. Dat is hoger dan hun gecombineerde verkoopprijzen, maar slaagt er nog steeds in om te printen dankzij de kwijtschelding van leningen en subsidies die de grond- en ontwikkelingskosten hielpen compenseren. Zonder rekening te houden met deze verschuivingen zijn de woningen nog steeds betaalbaarder dan de gemiddelde woning in de stad. Scheuerman zegt dat toekomstige bouwprojecten waarschijnlijk goedkoper zullen zijn, gebaseerd op de ervaring met deze eerste twee huizen.
“Uiteindelijk is dit project zinloos als de cijfers niet kloppen”, zegt Scheuerman. “We moesten dus veel tijd besteden aan onderwijs door de kredietverstrekkersgemeenschap, en door de taxatiegemeenschap, en door de hypotheekgemeenschap. En ze hadden enkele aantekeningen voor de studenten die het ontwerp uiteindelijk beter maakten.”
Op de ontwikkelaarsstoel
Scheuerman zegt dat de opbrengst van de verkoop van de twee huizen zal worden geherinvesteerd in grond om er nog meer te bouwen. Maar ze wil niet alleen bouwen. Anderen ertoe aanzetten het model te volgen is volgens Scheuerman een belangrijk onderdeel van het project, en ze zegt dat de combinatie van kleine afmetingen en geprefabriceerde constructie deze huizen in een prijsklasse plaatst waarin ze door een breed scala aan mensen kunnen worden gefinancierd.
“Er is een deel van de bevolking dat nu de markt kan betreden. Zij beschikken over veel eigen vermogen of contant geld”, zegt ze. “We weten dat mensen er klaar voor zijn en we willen die markt bedienen.”
Om die deur te openen, ontwikkelen de studenten van Day een catalogus met verschillende ontwerpen met behulp van dit systeem en bieden ze deze als pro-bono-plannen aan zodat mensen hun eigen ontwikkelingsprojecten voor kleine huizen kunnen aanvragen. Financiering van het American Institute of Architects en AARP hielp dit werk op gang te brengen, en het Nebraska Affordable Housing Trust Fund van het Nebraska Department of Economic Development ondersteunt de voortdurende ontwikkeling van de catalogus. Het zou deze zomer online beschikbaar moeten zijn, en Scheuerman zegt dat het een moderne versie zal zijn van het huis dat ooit in de Sears-catalogus verscheen: betaalbaar om te bouwen en gemakkelijk toegankelijk.
“Vastgoedontwikkeling is onze gedeelde verantwoordelijkheid, en gemeenschappen moeten de kans krijgen om in de stoel van de ontwikkelaar te kruipen”, zegt Scheuerman. In minder dan twee jaar tijd zijn de OurStory-woningen van idee naar bijna opgeleverde woningen gegaan. Het is een schaalbare aanpak die een begin zou kunnen maken met het verlichten van het woningtekort waar Omaha en soortgelijke steden mee kampen. “Ik verdubbel hond, driedubbel hond, durf er een te bouwen”, zegt ze. “Zo gemakkelijk proberen we het te maken.”
