Wil je meer huizenmarktverhalen van Lance Lambert’s ResiClub in je inbox? Abonneren naar ResiClub nieuwsbrief.
Sinds de huizencrisis van 2008 en de daaropvolgende Grote Financiële Crisis (GFC) is de hypotheeklening gestaag weggetrokken van de grote banken. In de jaren die volgden – te midden van strengere regelgeving, hogere kapitaalvereisten en een groter risico op rechtszaken – hebben veel grote banken, waaronder Bank of America, JPMorgan Chase en Wells Fargo, hun hypotheekvoetafdruk verkleind. In die leegte wonnen niet-bancaire kredietverstrekkers, ook wel onafhankelijke hypotheekbanken (IMB’s) genoemd, zoals Rocket Mortgage, United Wholesale Mortgage (UWM) en LoanDepot, marktaandeel.
Nu vraagt een topfunctionaris van de Federal Reserve zich openlijk af of het beleid en de regelgeving te ver zijn gegaan – wat aangeeft dat er mogelijk een beleidsverandering op komst is.
In één Toespraak van 16 februari Op de Community Bankers Conference van de American Bankers Association wees Michelle Bowman, vicevoorzitter voor toezicht van de Federal Reserve, op wat zij omschreef als een “significante migratie” van hypotheekproductie en -aflossing vanuit de banksector in de afgelopen vijftien jaar.
Volgens Bowman:
- In 2008 verstrekten banken ongeveer 60% van de hypotheekleningen en hadden zij aflossingsrechten op ongeveer 95% van de hypotheeksaldi
- In 2023 hadden banken ongeveer 35% van de hypotheekleningen verstrekt en hadden zij aflossingsrechten op ongeveer 45% van de hypotheeksaldi
Het komt goed overeen met de gegevens ResiClub afkomstig van het Amerikaanse ministerie van Financiën:
Tijdens haar toespraak suggereerde Bowman dat de kapitaalregels van na 2013 – met name de behandeling van Mortgage Servicing Rights (MSR)* volgens de normen van Bazel** – er mogelijk toe hebben bijgedragen dat banken zich terugtrokken uit de hypotheekleningen. MSR’s, die de verwachte waarde vertegenwoordigen van de rente-inkomsten wanneer leningen worden verkocht voor securitisaties, kregen na de crisis hogere risicogewichten toegewezen en werden aan aftrekdrempels onderworpen. Terwijl de toezichthouders deze regels aanscherpten vanwege zorgen over de volatiliteit van de waardering en het modelrisico, maakte de kapitaalbehandeling ook de aflossing en, bij uitbreiding, het verstrekken van hypotheken financieel minder aantrekkelijk voor banken.
Het resultaat, zo suggereerde Bowman, is een hypotheekmarkt die steeds meer geconcentreerd is bij niet-banken die geen depositofinanciering hebben en onder verschillende toezicht- en afwikkelingskaders opereren. Tijdens de COVID-19-lockdowns, zei Bowman, hadden kredietnemers met bankdiensten meer kans op uitstel dan kredietnemers die door niet-banken werden bediend – wat de structurele verschillen benadrukt die van belang kunnen zijn in tijden van stress, zegt ze.
Bowman gaf een voorproefje van mogelijke veranderingen die nu worden overwogen, waaronder het afschaffen van de aftrekvereiste voor MSR’s en het gevoeliger maken van de regels voor hypotheekkapitaal voor de verhouding tussen lening en waarde in plaats van een uniform risicogewicht te hanteren. Dergelijke veranderingen zouden de hervormingen van na de crisis niet ongedaan maken, maar zouden de economie van de hypotheekverstrekking door banken wel op bescheiden wijze kunnen verbeteren, zegt Bowman.
Hier is wat Bowman gezegd in haar toespraak op 16 februari:
“Binnenkort zullen er twee wetgevingsvoorstellen worden geïntroduceerd die, naast andere bredere veranderingen in het raamwerk voor toezichthoudend kapitaal, de prikkels voor banken zouden vergroten om zich bezig te houden met het initiëren en aflossen van hypotheken. Ten eerste zouden de voorstellen de vereiste afschaffen om hypotheekactiva af te trekken van het toetsingskapitaal, terwijl het risicogewicht van 250 procent dat aan die activa wordt toegekend op passende wijze gewogen zou worden. risicogevoeligheid van hypotheekleningen in de bankboeken. Deze verandering zou de kapitaalvereisten beter kunnen afstemmen op het werkelijke risico, waardoor de kredietverlening door banken op de balans kan worden ondersteund en mogelijk de trend van migratie van hypotheekleningen naar niet-banken in de afgelopen vijftien jaar kan worden omgebogen.
James Kleimann, oprichter van Hypotheek Scoop, schrijft het volgende:
“Dit is behoorlijk ingewikkeld, maar in feite overweegt de Fed een plan om de regel af te schaffen dat banken MSR-activa moeten aftrekken van het toetsingskapitaal, terwijl ze een risicogewicht van 250% voor die activa moeten behouden. In gewoon Engels betekent dit dat toezichthouders $1 aan MSR’s behandelen als $2,50 aan risicovolle activa. Wat het juiste niveau van risicogewichten bij de bank zou moeten zijn, maar dat blijft de MGA-vraag. Association) heeft jarenlang betoogd.”
Grote plaatje: Als de voorstellen worden aangenomen, zouden ze het begin kunnen markeren van een geleidelijke herbalancering van de woningfinanciering – een die meer hypotheekleningen en -diensten terugbrengt in het traditionele banksysteem na meer dan een decennium van uitgaande migratie.
