Het verbod van de Federal Housing Administration verschuift hypotheeksloten voor niet-permanente ingezetenen van hausse naar crisis

Bedenk dat FHA-leningen een veel kleiner deel van het totale aantal leners uitmaken dan bijvoorbeeld conventionele GSE-leners. Uit Optimal Blue-gegevens, beoordeeld door ResiClub, blijkt zelfs dat FHA-leningen 22,0% van de totale Amerikaanse hypotheekaankopen in september 2025 voor hun rekening namen. Ondertussen vertegenwoordigen FHA-leningen volgens de New York Fed in juni 2025 slechts 12% van de 94 biljoen dollar aan hypotheken van het land.

Terwijl de FHA tot nu toe de kredietverlening aan H-1B-visumhouders heeft teruggetrokken ResiClub Ik kan zien dat er geen vergelijkbare verandering heeft plaatsgevonden – althans nog niet – bij de conventionele hypotheek (Fanie Mae/Freddie Mac).

‘Dit zet de huizenaankopen op instapniveau onder druk in een aantal belangrijke huizenmarkten die al te maken hebben met zwakke verkopen en een overaanbod’ schrijft Eric Finnigan, voorzitter van demografisch onderzoek bij John Burns Research and Consulting. (JBREC gepubliceerd hierover in oktober een rapport uit aan haar klanten.)

Als voorbeeld van een mogelijk getroffen huizenmarkt wijst Finnigan naar Fayetteville, AR, waar het hoofdkantoor van Walmart is gevestigd. Het hoofdkantoor van Walmart heeft naar verluidt nieuwe H-1B-aanwervingen in de wacht gezet eind 2025 nadat de regering-Trump had aangekondigd dat ze een vergoeding van $ 100.000 zou opleggen voor bepaalde nieuwe H-1B-aanvragen.

“Walmart-hoofdkantoor stopt nieuwe H-1B werkgelegenheid verschuldigde vergoeding van $ 100.000. In overeenstemming met het onderzoek dat we vorige week naar klanten stuurden, waarin we de metro van Walmart HQ (Fayetteville) noemden als 1 van de 15 lokale huizenmarkten die het meest zijn blootgesteld aan H-1B-veranderingen, gebaseerd op analyse van gegevens over leningniveaus op basis van staatsburgerschap.” schreef Finnigan in oktober.

Terwijl de groeimarkten in het Zuiden – vooral die met een hoger niveau van woningbouw, zoals Dallas, Texas; Fayetteville, AR; en Durham, NC – een sterkere krimp van de vraag naar woningen zouden kunnen voelen als gevolg van deze specifieke FHA-beleidsverandering, zijn dit niet noodzakelijkerwijs de markten die de grootste verzwakking zouden zien als er een bredere terugval zou zijn in de H-1B-activiteit.

Om een ​​appel-met-appel-vergelijking uit te voeren waarbij rekening wordt gehouden met de marktomvang: ResiClub berekende H-1B visumaanvragen per 1.000 inwoners.

De staten met de hoogste blootstelling aan H-1B-werknemers met hoge lonen – en de vraag naar woningen en huur die zij genereren – zijn onder meer Washington, Californië, New York, New Jersey, Texas en het District of Columbia.

Klik hier voor een interactieve weergave van onderstaande grafiek

Uitzoomen naar het grote geheel, we zitten in een soort internationale migratiecrisis na een hausse in 2021-2024.

Tussen de zomer van 2021 en de zomer van 2024 zagen de Verenigde Staten een aanzienlijke stijging van de netto internationale migratie, waarvan een groot deel via de zuidgrens kwam. In juli 2024 bedroeg de Amerikaanse bevolking 340,1 miljoen, een stijging van 3,3 miljoen ten opzichte van de 336,8 miljoen in juli 2023. Van deze bevolkingsgroei was 2,8 miljoen (of 85%) afkomstig van de netto internationale migratie.

De internationale migratiecrisis ligt nu uiteraard achter ons. De laatste tijd zijn de grensovergangen sterk gedaald. EEN Julivoorspelling door onderzoekers van AEI verwacht dat de netto internationale migratie in 2025 ergens tussen +115.000 en -525.000 zal liggen.

Wat betekent deze internationale migratiedaling voor de Amerikaanse huizenmarkt?

Als alles gelijk blijft, is een onmiddellijke en directe impact op de huisvesting van minder immigranten die via de zuidgrens komen, naar mijn mening een lagere totale huurvraag – vooral aan de onderkant van de markt – dan wanneer die explosie zich had voortgezet. De huurmarkten zullen waarschijnlijk de grootste impact ondervinden in stedelijke gebieden waar de afgelopen jaren de grootste internationale immigratie heeft plaatsgevonden. Vooral grote markten als New York City, Miami, Dallas en Houston zouden de grootste gevolgen kunnen voelen.