Na de aankondiging van een nieuwe verlaging van de kortetermijnrente van de Federal Reserve met 25 basispunten, werd Fed-voorzitter Jerome Powell – wiens termijn op 15 mei 2026 afloopt – gevraagd naar de Amerikaanse huizenmarkt.
Powell erkende dat recente renteverlagingen de betaalbaarheid van de Amerikaanse huizenmarkt niet zullen herstellen. Hij suggereerde dat het land meer woningen moet bouwen, waarbij hij opmerkte dat centrale bankiers “niet echt de middelen hebben om dit probleem op te lossen”.
Fed-voorzitter Jerome Powell vertelde verslaggevers op 10 december:
“De huizenmarkt wordt dus geconfronteerd met een aantal werkelijk belangrijke uitdagingen, en ik weet niet of een daling van de Federal Funds Rate met 25 basispunten een groot verschil voor de mensen zal maken.
Weet je, het woningaanbod is laag. Veel mensen hebben heel, heel lage, lage, lage rentetarieven uit de pandemieperiode en ze bleven herfinancieren en pakten de echt lage rentetarieven op. Het is dus duur voor hen om te verhuizen. En weet je, we zijn nog ver verwijderd van die verandering.
Bovendien zijn we gewoon. . . We hebben al lange tijd niet genoeg woningen gebouwd in het land, en daarom suggereren veel schattingen dat we eenvoudigweg meer woningen van verschillende soorten nodig hebben. Dus huisvesting wordt, weet je, een probleem. En weet je, het instrument om dat op te lossen is dat we de rente kunnen verhogen en verlagen. Maar we hebben niet echt de middelen om een seculier woningtekort, een structureel woningtekort, op te lossen.”
Hoewel Powell lijkt te suggereren dat een ‘structureel woningtekort’ het onderliggende probleem is op de Amerikaanse huizenmarkt, erkende hij al in oktober dat de Fed tijdens de pandemische hausse op de huizenmarkt mogelijk te lang heeft afgezien van het kopen van door hypotheek gedekte waardepapieren (MBS).– hoewel hij eraan toevoegde dat het ‘uitdagend is om te bepalen’ of en hoeveel het daadwerkelijk heeft bijgedragen aan de oververhitting van de huizenmarkt in die periode.
Het afgelopen jaar is de arbeidsmarkt in de VS verzacht – met de laatste gepubliceerde cijfers Amerikaanse werkloosheid (4,4%) een stevige verlaging boven de cyclus van april 2023 (3,4%) – en terwijl de Federal Reserve heeft geprobeerd om van een restrictief naar neutraal beleid over te gaan door verschillende verlagingen van de korte rente door te voeren, hebben we ook de lange rente en de hypotheekrente zien dalen vanaf hun cyclushoogten.
Hoewel Powell wellicht gelijk heeft, is het onwaarschijnlijk dat veranderingen in het beleid van de Fed op dit moment de Amerikaanse huizenmarkt weer op een gemiddeld prijsniveau zullen brengen.we zitten momenteel in de bovenste band), is het vermeldenswaard dat de recente milde daling van de lange rente – wat de Fed doet niet direct bepaald maar beïnvloed door de verwachtingen van de financiële markten ten aanzien van de economie en het toekomstige beleid van de Fed – is een van de hefbomen geweest die ertoe hebben bijgedragen dat de landelijke totale betaalbaarheid van woningen dit jaar licht is verbeterd.
Sterker nog, de gemiddelde hypotheekrente met een looptijd van 30 jaar was vorige week hetzelfde zoals gevolgd door Freddie Macbedroeg 6,22% – ruim onder het cyclushoogtepunt van 7,79% dat in oktober 2023 werd bereikt.
“Het komt erop neer dat het erop lijkt dat de hypotheekrente met een looptijd van 30 jaar nog enige tijd binnen het huidige bereik zal blijven, behoudens een recessie of crisis.” schreef woningbouwanalist Bill McBride eerder deze week.
De hypotheekrente kan volgend jaar nog steeds bescheiden dalen, vooral als dat zo is de verspreiding tussen de 10-jaars staatsrente en de 30-jaars vaste hypotheekrente blijft krimpen. Maar de gemakkelijkste dalingen van de hypotheekrente liggen wellicht al achter ons.
Om volgend jaar een werkelijk significante neerwaartse verschuiving van de hypotheekrente te zien, zijn veel analisten van mening dat hiervoor een aanzienlijkere verzwakking van de arbeidsmarkt nodig is.
Hypothetisch gezien zouden de financiële markten kunnen reageren met een vlucht naar veiligheid als de werkloosheid zou stijgen en de economie zou verzwakken. Hierdoor zou de vraag naar staatsobligaties toenemen, waardoor de obligatieprijzen zouden stijgen en de rentetarieven (inclusief de hypotheekrente) zouden dalen. Tegelijkertijd zou de Fed kunnen reageren met noodverlagingen van de Federal Funds-rente en, als de neergang ernstig genoeg was, mogelijk de aankoop van door hypotheek gedekte waardepapieren (MBS) kunnen hervatten, wat de neerwaartse druk op de hypotheekrente nog verder zou vergroten.
