Wil je meer huizenmarktverhalen van Lance Lambert’s ResiClub in je inbox? Abonneren naar ResiClub nieuwsbrief.
Bij het beoordelen van het momentum van de huizenprijzen, ResiClub vindt het belangrijk om actieve vermeldingen en maanden van levering te monitoren. Als het aantal actieve aanbiedingen snel begint toe te nemen omdat huizen langere tijd op de markt blijven, kan dit erop wijzen dat de prijzen zacht of zwak zijn. Omgekeerd kan een snelle daling van het aantal actieve noteringen, voorbij seizoenssignalen, wijzen op een markt die aan het opwarmen is.
Sinds de pandemische hausse op de huizenmarkt in 2022 uitbrak, is de nationale machtsdynamiek langzaam verschoven van verkopers naar kopers. Die verschuiving heeft uiteraard door het hele land gevarieerd.
Over het algemeen gesproken zijn dit de lokale huizenmarkten waar de actieve voorraad boven het niveau van vóór de pandemie van 2019 is gestegen heeft een zwakkere groei van de huizenprijzen gekend (of directe prijsdaling) in de afgelopen 36 maanden. Omgekeerd hebben lokale huizenmarkten, waar de actieve voorraad ruim onder het niveau van vóór de pandemie van 2019 blijft, over het algemeen te maken gehad met relatief gezien, een robuustere huizenprijsgroei in de afgelopen 42 maanden.
Waar gaat de nationale actieve telling naartoe?
Het aantal nationale actieve vermeldingen is jaar-op-jaar gestegen (+7,9% tussen 28 februari 2025 en 28 februari 2026). Dit geeft aan dat huizenkopers het afgelopen jaar in veel delen van het land enige invloed hebben verworven. Sommige verkopersmarkten zijn evenwichtige markten geworden, en meer evenwichtige markten zijn kopersmarkten geworden.
Op nationaal niveau bevinden we ons nog steeds onder het voorraadniveau van vóór de pandemie van 2019 (-17,0% ten opzichte van februari 2019), en er zijn nog steeds enkele wederverkoopmarkten – met name delen van het Middenwesten en Noordoosten –. relatief gezien, nauw.
Terwijl de nationale actieve voorraad jaar na jaar nog steeds stijgt, is het groeitempo de afgelopen maanden afgenomen naarmate de verzachting is afgenomen.
Hier vindt u de totale voorraad/actieve vermeldingen in februari van de afgelopen tien jaar, volgens Makelaar.com:
- Februari 2017 -> 1.151.120 📉
- Februari 2018 -> 1.045.153 📉
- Februari 2019 -> 1.102.660 📈
- Februari 2020 -> 928.343 📉
- Februari 2021 -> 464.919 📉 (Oververhitting van de huizenpandemie)
- Februari 2022 -> 346.511 📉 (Oververhitting van de huizenpandemie)
- Februari 2023 -> 579.264 📈
- Februari 2024 -> 664.716 📈
- Februari 2025 -> 847.825 📈
- Februari 2026 -> 914.860 📈
Als we het huidige tempo van de voorraadgroei op jaarbasis (+67.035 woningen te koop) aanhouden, zouden we in februari 2027 981.895 actieve voorraadvermeldingen hebben. (Dit is geen voorspelling – ik laat alleen zien hoe de wiskunde eruit ziet als het tempo zich voortzet).
Hieronder vindt u de procentuele verandering op jaarbasis in de actieve voorraad per staat.
window.addEventListener(“message”,function(a){if(void 0!==a.data(“datawrapper-height”)){var e=document.querySelectorAll(“iframe”);for(var t in a.data(“datawrapper-height”))for(var r,i=0;r=e(i);i++)if(r.contentWindow===a.source){var d=a.data(“datawrapper-height”)
Hoewel de voorraad actieve woningen in de meeste markten op jaarbasis toeneemt, blijft het groeitempo in een groot deel van het land vertragen (zie de kaarten naast elkaar hieronder). Florida – de thuisbasis van veel van de zwakste regionale huizenmarkten van de afgelopen twee jaar – ziet de actieve voorraad nu zelfs lichtjes stijgen op jaarbasis (-4%).
LINKS: Jaarlijkse actieve voorraadverandering tussen februari 2024 en februari 2025
RECHTS: Jaarlijkse actieve voorraadverandering tussen februari 2025 en februari 2026
En hoewel de actieve huizenvoorraad op de meeste markten jaar na jaar stijgt, zijn sommige markten nog steeds krap (hoewel het op die plaatsen ook losser wordt).
Naad ResiClub heeft gedocumenteerd, zijn zowel de actieve wederverkoop als de verkoop van nieuwe woningen nog steeds het meest beperkt in grote delen van het Midwesten en Noordoosten. Dit is waar huizenverkopers in de lente waarschijnlijk zullen zijn relatief gezienom meer macht te hebben dan hun collega’s op veel zuidelijke markten.
Daarentegen heeft de actieve woningvoorraad die te koop staat in veel delen van de Sun Belt en Mountain West het niveau van vóór de pandemie van 2019 benaderd of overtroffen, inclusief grootstedelijke huizenmarkten zoals Austin en Punta Gorda, Florida.
Veel van deze gebieden kenden grote prijsstijgingen tijdens de pandemische hausse op de huizenmarkt, waar de huizenprijzen in verhouding stonden tot de lokale inkomens. Terwijl de door de pandemie veroorzaakte binnenlandse migratie vertraagde en de hypotheekrente steeg, werden markten als Punta Gorda en Austin geconfronteerd met uitdagingen, waarbij ze afhankelijk waren van lokale inkomensniveaus om de schuimende huizenprijzen te ondersteunen.
Deze verzachtende trend werd verder versneld door een overvloed aan nieuwe woningen in de Sun Belt. Bouwers zijn vaak bereid de prijzen te verlagen of betaalbare prikkels te bieden (als ze daar de marges voor hebben) om de omzet op een veranderende markt op peil te houden, wat ook een huiveringwekkend effect heeft op de wederverkoopmarkt. Sommige kopers die voorheen bestaande woningen in overweging hadden genomen, kiezen nu voor nieuwe woningen met gunstiger aanbiedingen, wat vervolgens een verdere opwaartse druk op de wederverkoopvoorraad uitoefent.
window.addEventListener(“message”,function(a){if(void 0!==a.data(“datawrapper-height”)){var e=document.querySelectorAll(“iframe”);for(var t in a.data(“datawrapper-height”))for(var r,i=0;r=e(i);i++)if(r.contentWindow===a.source){var d=a.data(“datawrapper-height”)
Eind februari 2026 lagen negen staten boven de actieve voorraadniveaus van vóór de pandemie van 2019: Arizona, Colorado, Florida, Idaho, Nebraska, Tennessee, Texas, Utah en Washington. (Het District of Columbia – dat we in onderstaande tabel hebben weggelaten – bevindt zich ook weer boven de actieve voorraadniveaus van vóór de pandemie in 2019. Zachtheid in DC eigenlijk dateert van vóór het banenverlies van de huidige beheerder.)
window.addEventListener(“message”,function(a){if(void 0!==a.data(“datawrapper-height”)){var e=document.querySelectorAll(“iframe”);for(var t in a.data(“datawrapper-height”))for(var r,i=0;r=e(i);i++)if(r.contentWindow===a.source){var d=a.data(“datawrapper-height”)
Grote afbeelding: De afgelopen jaren hebben we op veel huizenmarkten een verzwakking waargenomen, omdat de gespannen betaalbaarheid het enthousiasme heeft getemperd op een markt die onhoudbaar heet was tijdens de pandemische hausse op de huizenmarkt, en de inkomens de kans hebben gehad om langzaam in te halen. Terwijl de huizenprijzen dalen enigszins in de zakken van de zonnegordeleen groot deel van de markten in het noordoosten en het middenwesten ervaart nog steeds een kleine stijging op jaarbasis. De nationale huizenprijzen zijn jaar na jaar vrijwel vlak.
Hieronder vindt u een andere versie van de bovenstaande tabel, maar deze omvat elke maand sinds januari 2017.
window.addEventListener(“message”,function(a){if(void 0!==a.data(“datawrapper-height”)){var e=document.querySelectorAll(“iframe”);for(var t in a.data(“datawrapper-height”))for(var r,i=0;r=e(i);i++)if(r.contentWindow===a.source){var d=a.data(“datawrapper-height”)
Als u de maandafrekeningscijfers nader wilt bekijken, kunt u onderstaande interactieve informatie gebruiken.
Laten we de komende maanden Florida in de gaten houden, dat nu zijn seizoensvenster is binnengegaan en de actieve voorraad doorgaans weer begint te stijgen. (Tot nu toe is de seizoenssprong gematigd geweest.) Om de zachtheid en zwakte in heel Florida de afgelopen jaren beter te begrijpen, lees dit ResiClub PRO-rapport.
Klik hier om een interactieve/doorzoekbare versie van het onderstaande diagram te bekijken
