Na jarenlang op straat te hebben geleefd en op de banken van vrienden te hebben neergestort, kreeg Quantavia Smith de sleutels van een studio-appartement in Los Angeles met een belangrijk voordeel: gemakkelijke toegang tot het openbaar vervoer.
De 38-jarige voelt dat ze van een leven waarin ‘niemand er iets om geeft’ is overgegaan naar een leven waarin ze een veilige plek heeft om te beginnen zijn leven opnieuw opbouwen. En het metrostation waarop het appartementencomplex letterlijk is gebouwd, is een reddingslijn als ze zonder auto naar werk zoekt.
“Het is meer een gevoel van opluchting, een gevoel van onafhankelijkheid”, zegt Smith, die in juli verhuisde. Ze krijgt wat overheidssteun en betaalt 30% van haar inkomen aan huur – slechts $19 per maand voor een prestatie met een volledige marktwaarde van $2.000.
“Als je je eigen ruimte hebt, heb je het gevoel dat je alles kunt doen.”
Metrogebieden van Los Angeles tot Boston hebben het voortouw genomen binding van nieuwe woningen het ontwikkelen van de nabijheid van het openbaar vervoer, waarbij ze vaak samenwerken met ontwikkelaars om het vergunningsproces te stroomlijnen en beleid aan te nemen dat ontwikkelingen aanmoedigt die een groter aantal eenheden omvatten.
Stadsbestuurders betogen dat het bouwen van woningen in de buurt van het openbaar vervoer verwaarloosde buurten helpt stimuleren en betaalbare woningen biedt, terwijl tegelijkertijd een gestage stroom passagiers voor openbaar vervoer wordt gewaarborgd en wordt bezuinigd uitstoot van broeikasgassen door het aantal auto’s op de weg terug te dringen.
“Transitgerichte ontwikkeling zou een van de, zo niet de grootste oplossing moeten zijn waar we naar kijken voor residentiële ontwikkeling”, zegt Yonah Freemark, onderzoeksdirecteur bij het Land Use Lab van het Urban Institute, die uitgebreid over dit onderwerp heeft geschreven.
“Het maakt gebruik van al het geld dat we hebben uitgegeven aan de transportinfrastructuur. Als je de projecten bouwt en niets bouwt in de nabijgelegen gebieden, dan is het net alsof geld in de put wordt gegooid”, aldus Freemark.
Transit-huisvestingsprojecten van DC naar LA
De appartementen in Santa Monica en Vermont waar Smith woont, maken deel uit van een ambitieus plan van de Los Angeles County Metropolitan Transportation Authority om tegen 2031 10.000 woningen te bouwen in de buurt van doorgangsgebieden. Ontwikkelaars krijgen landkortingen in ruil voor betaalbare woningbouw en andere gemeenschapsvoordelen.
In Washington DC heeft de transitautoriteit sinds 2022 acht projecten voltooid die bijna 1.500 appartementen en een miljoen vierkante meter kantoorruimte hebben opgeleverd. Ongeveer de helft werkte samen met Amazon, dat 3,6 miljard dollar aan goedkope leningen en subsidies verstrekte aan betaalbare woningbouwprojecten in Washington, Nashville, Tennessee en het Puget Sound-gebied in de staat Washington. Bijna allemaal liggen ze binnen een halve kilometer van het openbaar vervoer.
“Grote steden worden geconfronteerd met de grootste uitdagingen als het gaat om verkeersopstoppingen en hoge huisvestingskosten”, aldus Freemark. “Het bouwen van nieuwe woningen dicht bij de doorvoer helpt beide problemen op te lossen door mensen aan te moedigen om de doorvoer te nemen en tegelijkertijd het woningaanbod te vergroten.”
Een van de projecten die Boston heeft gebouwd is Pok Oi Residents in Chinatown, op 10 minuten lopen van de metro en een zestal bushaltes. Het is een gelijkspel voor Bernie Hernandez, die zijn gezin daarheen verhuisde vanuit een buitenwijk van Connecticut nadat zijn dochter naar een universiteit in Boston ging.
“Het grote verschil is het woon-werkverkeer. Je hebt geen auto nodig”, zegt Hernandez, die zei dat hij naar de supermarkt en de apotheek kan lopen. Zijn 17-jarige dochter neemt de metro naar school. Nu staat zijn auto grotendeels stationair, wat hem geld bespaart op benzine en tijd in het verkeer.
“Je kunt heel snel naar verschillende plaatsen gaan. Alles is handig”, zei Hernandez.
Staten richten zich op bestemmingsplannen
Staten van Massachusetts tot Californië nemen wetten aan die zich richten op restrictieve bestemmingsplannen die tientallen jaren lang de bouw van meergezinswoningen verboden en hebben bijgedragen aan woningnood.
Vorige maand ondertekende de gouverneur van Californië, Gavin Newsom, een staatswet die hogere appartementsgebouwen toestaat op grond die eigendom is van transportbedrijven en in de buurt van bus-, trein- en metrolijnen.
“Het bouwen van meer woningen op onze meest duurzame plekken is de sleutel tot het aanpakken van de betaalbaarheidscrisis en het veiligstellen van het succes van Californië voor de komende jaren”, zegt senator Scott Wiener, een democraat die het wetsvoorstel heeft opgesteld.
Californië sluit zich aan bij Colorado en eist van steden dat ze gemiddeld 40 wooneenheden per vierkante meter toestaan. acre binnen een kwart mijl van de doorvoer, en Utah, waarvoor ongeveer 50 eenheden per acre nodig zijn. In Washington ondertekende de gouverneur dit jaar een wetsvoorstel dat hogere woongebouwen toestaat in commerciële gebieden voor gemengd gebruik, dicht bij de doorvoer.
“We willen ervoor zorgen dat er rond deze transitinvesteringen gemengde, beloopbare en leefbare woningen komen en dat mensen de mogelijkheid hebben om minder auto’s te gebruiken om de milieugezondheid van onze gemeenschappen te verbeteren”, aldus de Democratische Rep. Julia Reed, die het wetsvoorstel in Washington heeft geschreven.
“Het gaat erom mensen de kans te geven minder te rijden en meer te leven.”
De huisvesting bevindt zich in het centrum van Massachusetts
Massachusetts Democratische gouverneur Maura Healey heeft van huisvesting een prioriteit gemaakt.
Een van haar krachtigste instrumenten is een wet uit 2021 die 177 steden of nabijgelegen gemeenschappen verplicht om bestemmingsdistricten te creëren die meergezinswoningen mogelijk maken. De staat verstrekte bijna 8 miljoen dollar aan meer dan 150 gemeenschappen om deze zones te helpen creëren, terwijl hij dreigde de financiering te bezuinigen op degenen die dat niet doen. Hierdoor zijn ruim 6.000 woningen in ontwikkeling.
‘Je plaatst woningen dichtbij het openbaar vervoer,’ zei Healey. “Het is geweldig voor mensen. Ze kunnen letterlijk opstaan, hun huis verlaten, naar een forenzenspoor gaan en naar hun werk komen.”
Een van de eersten die hieraan voldeed was Lexington, dat tien projecten heeft goedgekeurd, waaronder een complex van $ 115 miljoen met 187 wooneenheden en winkelruimte.
Terwijl hij eerder dit jaar langs grondverzetmachines en dumptrucks op de bouwplaats liep, zei projectmanager Quinlan Locke: “Dit is een landschapsboerderij. Het is commercieel. Het is bedoeld voor vrachtvervoer.”
Maar, voegde hij eraan toe, “over twee jaar zal het bedoeld zijn voor mensen die hier wonen, hier werken en hier spelen. Dit zal iemands huis zijn.”
Weerstand tegen zoneveranderingen
Sommige voorstanders beweren dat de verheven doelstellingen voor transitwoningen tekortschieten vanwege felle lokale tegenstand en een gebrek aan financiering en steun op federaal en staatsniveau.
Hogere hypotheekrentes, meer administratieve rompslomp, stijgende bouwkosten en een gebrek aan investeringen in OV-stations hebben ook bijgedragen aan een verontrustende trend: negen keer meer woningen zijn de afgelopen twintig jaar ver van het openbaar vervoer gebouwd dan er dichtbij, volgens een onderzoek uit 2023 van het Urban Institute.
In Massachusetts hebben 19 gemeenschappen nog steeds geen nieuwe zones gecreëerd. Sommigen hebben de staat tevergeefs aangeklaagd om de wet stop te zetten, terwijl bewoners in andere gebieden nieuwe zones afwezen. Lexington verkleinde uiteindelijk zijn zone van 227 hectare naar 90 hectare nadat bewoners hadden geklaagd.
“Als we toestaan dat de staat binnenkomt en dicteert hoe we onze zones bepalen, wat zullen ze dan nog meer binnenkomen en dicteren?” zei Anthony Renzoni, een gemeenteraadslid uit Holden die de staat heeft aangeklaagd en een nieuwe bestemmingskaart opstelt nadat de bewoners de eerste hadden afgewezen.
Nieuw huis, nieuw leven
In Los Angeles herbergt het zes verdiepingen tellende complex waar Smith in East Hollywood woont sinds de opening in februari 300 nieuwe bewoners. Het revitaliseert het gebied rond het grootstedelijk gebied met een Filippijnse supermarkt, een medische kliniek en een boerenmarkt die begin volgend jaar wordt geopend.
De helft van de 187 eenheden is gereserveerd voor voormalige dakloze bewoners zoals Smith, die in een vervallen motel had gewoond, betaald met een voucher, en daarvoor op straat stond. Ze heeft een casemanager toegewezen gekregen en krijgt hulp met basisvaardigheden, budgetteren en het vinden van werk.
Even belangrijk: Smith, die zich geen auto kan veroorloven, heeft er geen nodig.
“Ik heb heel veel geluk dat ik op een plek ben waar het openbaar vervoer me brengt waar ik heen wil”, zei ze. “Waar ik heen wil is nog niet zo ver.”
—Michael Casey, Associated Press
Deadline van Fast Company Wereldveranderende ideeënprijzen is vrijdag 14 november om 23:59 uur PT. Solliciteer vandaag nog.
