Toen Zillow twintig jaar geleden werd gelanceerd, gebeurde het aankoopproces van een huis vrijwel volledig offline. De digitale vermeldingen van het bedrijf, gecombineerd met zijn innovatieve ‘Z estimate’ – een schatting van de woningwaarde op basis van het soort gegevens dat doorgaans alleen beschikbaar is voor makelaars in onroerend goed – markeerden een keerpunt voor de huizenmarkt. Z-schattingen waren geen exacte weergave van waarde, maar ze gaven de macht weer in handen van potentiële kopers (tot grote ergernis van verkopers en agenten). Hun vrijwel onmiddellijke populariteit was een vroeg ‘doe je onderzoek’-internetmoment.
Snel vooruit naar vandaag, en Zillow, dat een marktkapitalisatie heeft van $13 miljard en winst rapporteert nadat de markt op 10 februari sluit, staat opnieuw onder druk. In samenwerking met First Street, een leverancier van klimaatrisicogegevens, Zillow had klimaatrisicoscores vrijgegeven voor de woningen op het perron. Maar sommige huiseigenaren hebben hun bevindingen afgewezen en sommigen hebben zelfs een rechtszaak aangespannen. Een huis dat First Street bestempelt als een hoog overstromingsrisico, kan bijvoorbeeld snel in waarde dalen.
Zillow-CEO Jeremy Wacksman, die in 2009 bij het bedrijf kwam en in 2024 CEO werd, bewandelt een voorzichtige lijn. Het merk Zillow wordt geassocieerd met gegevenstransparantie en empowerment van de consument, maar een groeiend deel van de omzet is gekoppeld aan makelaars in onroerend goed die betalen voor softwaretools waarmee ze huizen virtueel kunnen inrichten en opendeurdagen kunnen doorgeven.
Aan de vooravond van de winst van het bedrijf over het vierde kwartaal van 2025, die volgens analisten $650 miljoen aan omzet voor het kwartaal zal bedragen, een groei van 17,4%, sprak Wacksman met Snel bedrijf om te praten over hoe Zillow omgaat met de concurrerende eisen van zijn tweezijdige markt, de betaalbaarheidscrisis en meer.
Dit interview is aangepast voor lengte en duidelijkheid.
In de begindagen van Zillow waren Z estimates niet perfect, maar toch werden ze nooit verwijderd. Maar in het geval van de klimaatrisicoscores van First Street heb je ze naar een aparte locatie verplaatst; mensen moeten doorklikken en de pagina verlaten. Leid mij door de gedachten daar.
Wanneer jij gefocust bent op het helpen van de consument, de koper en de verkoper, probeer je zoveel mogelijk informatie te geven in de juiste context. Dat is wat Zitude altijd is geweest. En wij laten ons werk zien, toch? Wij laten zien wat onze nauwkeurigheid is. Het is geen beoordeling, het is geen professioneel advies, maar het is wel een goed uitgangspunt. Onze filosofie is: Informatie heeft context nodig. En het is moeilijk om perfect te zijn, maar meer informatie in het algemeen is, mits gegeven in de juiste context, beter dan minder.
Het klimaat is op dezelfde manier. We hebben nog steeds klimaatgegevens op onze site. We hebben aangepast wat we op Zillow laten zien ten opzichte van wat we aan derden koppelen, alleen op basis van enkele nauwkeurigheidsgegevens over enkele van de (klimaat)datasets. Vraag een officiële taxatie aan en bedenk wat u wilt doen, maar bijna alle kopers en verkopers waarderen deze gegevens om het gesprek op gang te brengen.
Het voelt alsof een deel van de reden dat mensen zo gevoelig zijn voor een mogelijk slechte klimaatscore of een slechte Z estimate, alleen maar te wijten is aan de toestand van de huizenmarkt. De voorraad is krap, de verkoop verloopt traag en de prijzen zijn hoog. Er bestaat een groeiende consensus dat we het eigenwoningbezit betaalbaarder moeten maken. Waar zie je de opwinding over betaalbaarheid op Zillow verschijnen?
De belangrijkste verandering in de afgelopen tien jaar is het percentage kopers dat begint met een kwestie van betaalbaarheid versus het beginnen met het kopen van ramen. Toen ik voor het eerst lid werd, wilde iedereen gewoon gaan winkelen. Zo ben je begonnen. Je werd verliefd op een huis, huurde een makelaar in en zocht je financiering uit. Nu is het omgekeerd. Ongeveer de helft van de kopers zal zeggen: ik heb niet eens zin om opgewonden te raken. Ik wil het begrijpen, kan ik dit doen? De enorme verschuiving is volgens mij de beste weergave van de betaalbaarheidscrisis.
Je hebt gelijk: we bevinden ons in een periode waarin huisvesting ongelooflijk onbetaalbaar is. De huizenprijzen zijn in sommige markten met bijna 100% gestegen ten opzichte van het niveau van vóór de pandemie. De gemiddelde rente gaat uiteraard ook omhoog, waardoor je hypotheek per woning nóg goedkoper wordt. Daarom ziet u het transactievolume op het laagste niveau in 30 jaar. Op een normale woningmarkt worden jaarlijks tussen de 5,5 en 6 miljoen woningen verhandeld. We zitten op 4 miljoen. Vergeleken met de afgelopen jaren gaat het iets beter, maar als je uitzoomt is het nog steeds dramatisch onbetaalbaar.
Wat zijn de belangrijkste indicatoren die u in de gaten houdt om te zien of de markt op weg is naar verandering?
Eén manier om het grote geheel in kaart te brengen is (door te kijken naar) wat u beschouwt als betaalbare woningen voor een huishouden met een gemiddeld inkomen. Met een aanbetaling van 20% is 30% van uw inkomen (ten behoeve van) een hypotheek betaalbaar. Op het slechtste moment van de markt behaalden we gemiddeld bijna 40%, dus bijna niets was betaalbaar. Nu zakt het weer naar beneden. Ik denk dat je daar naar kijkt.
Zillow heeft er zwaar in geïnvesteerd AI. Een van de kenmerken die veel mensen waarschijnlijk hebben gezien is virtuele enscenering, of het gebruik van software om meubels en ontwerpelementen aan een lijst toe te voegen. Hoe ga je van concept naar uitvoering van zoiets als dit?
Virtuele enscenering als concept is niet iets dat wij hebben uitgevonden. Wat we hebben uitgevonden, was de mogelijkheid om dat met heel bescheiden hulpmiddelen te doen. We zagen deze technologie aankomen; we zagen 3D-rondleidingen en interactieve plattegronden, al deze dingen. Maar ze waren klaar met zeer geavanceerde, zeer dure camera’s en media-opname.
Hoe krijg je dat bij een gemiddelde makelaar? Dat is het probleem. De gemiddelde makelaar heeft misschien een 360-camera van $ 100 of een iPhone. Daarom hebben we de technologie zelf gebouwd. Dat is de reden waarom je nu virtuele staging ziet bij 5% of 10% van de vermeldingen in sommige markten. De agenten kunnen sommige media gemakkelijk vastleggen; kunnen we een interactieve review genereren.
Zillow probeert over te stappen van een op advertenties gebaseerd bedrijf naar het rechtstreeks ondersteunen van transacties. Genereren deze tools het soort leads waarin u geïnteresseerd bent?
We hebben het geluk dat we elke maand honderden miljoenen mensen op Zillow hebben die winkelen, dromen, hun transactie initiëren en ons als metgezel gebruiken. Maar wij helpen maar een heel klein deel van de mensen die daadwerkelijk een woning kopen, verkopen of verhuren.
Virtuele enscenering en interactieve plattegronden en 3D-rondleidingen: dit zijn hulpmiddelen waarmee een listingagent meer klanten kan binnenhalen. Maar we besteden evenveel tijd aan software waarmee agenten hun bedrijf kunnen runnen, of het nu gaat om het boeken van hun afspraken, het plannen van bezichtigingen en het uitvoeren van hun offerteprocessen.
Soms maken de beste voorbeelden van AI het alleen maar efficiënter. Ik zal je een voorbeeld geven. Agenten sturen honderden berichten per dag naar al hun klanten. Nou, dat is iets waar generatieve AI mee kan helpen. We sturen nu miljoenen zogenaamde slimme berichten. Het klinkt heel eenvoudig, maar denk er eens over na productiviteit verdienen. Het helpt hen een betere gids te zijn, waardoor ze meer omzet kunnen genereren, waardoor Zillow meer omzet kan genereren.
Zillow werkt samen met ChatGPT, dat via zijn interface e-commerce is gaan stimuleren. Sommige winkelcategorieën zijn vrij eenvoudig. Het is bijvoorbeeld gemakkelijk voor te stellen dat iemand naar ChatGPT zou gaan en zou zeggen: “Wat is de beste tang?” Maar een huis is toch net iets anders?
Een huis kopen en huizen verkopen, het is zeker een heel andere categorie dan de meeste verticale markten. Het interessantste voor mij is dat naarmate de technologie wijdverspreider wordt en de data groter worden, kopers en verkopers zich nog meer verlamd voelen en nog meer hulp willen. Het percentage mensen dat zegt: “Ik wil dat een full-service professional mij helpt” is nu hoger dan vóór het internet, vóór de smartphone.
Je zou ChatGPT en Gemini kunnen zien als een bron van verkeer voor een branche als de onze, of als een technologie die we in onze ervaring kunnen inbouwen. Wij denken dat dit laatste echt is waar het naartoe gaat. De gemiddelde koper besteedt zes tot negen maanden aan winkelen, soms langer, soms meerdere jaren. In deze categorie maak je uiteindelijk een afweging tussen wat je je kunt veroorloven, wat er op dat moment beschikbaar is en al je levensstijlsituaties: het woon-werkverkeer, de school, de buurt. Je kunt niet zomaar kiezen uit een plank met eindeloze voorraden.
Daarom eindig je werkgelegenheid echt goede mensen om je te helpen uitzoeken hoe je die afwegingen kunt maken en hoe je ervoor kunt zorgen dat je geen financiële beslissing neemt die je veel gaat kosten, omdat het de grootste financiële beslissing is die je ooit in je leven zult nemen. Als het gaat om het uitzoeken van de hypotheek, het uitzoeken welk huis je moet kopen, het uitzoeken hoe je je huis moet verkopen, denken we dat het een verwevenheid van professionals, professionele software, kopers en verkopers gaat worden. En nu zul je zien dat LLM’s (grote taalmodellen) daar allemaal in verweven zijn.
Wat is, twintig jaar in de toekomst, het enige dat echt anders zal zijn aan de zoektocht en het enige dat echt anders zal zijn aan de daadwerkelijke transactie?
Deze categorie werkt niet zoals elke andere categorie op uw telefoon. Je opent je telefoon en kijkt naar winkelen, rondleidingen, reizen en zelfs vermogensbeheer – zoveel is digitaal. Zo werkt vastgoed nog niet. We hebben veel vooruitgang geboekt, maar dat gebeurt niet. Het is heel analoog. Het is erg op papier gebaseerd. Het is erg asynchroon. We houden consumenten elk jaar een enquête, en de statistiek die mij altijd opvalt, is dat meer dan de helft van de huizenkopers huilt tijdens het proces. Ik hoop dat we over twintig jaar, hopelijk minder dan twintig jaar, van Zillow meer een one-stop-shop kunnen maken. Dat is slim. Het is persoonlijk. Het is er allemaal voor jou.
