In delen van de Amerikaanse huizenmarkt is sprake van een bescheiden stijging van het negatieve eigen vermogen, maar het algehele beeld blijft veel stabieler dan alles wat lijkt op de mondiale financiële crisis.
Als u een negatief eigen vermogen heeft, ook wel ‘onder water’ genoemd, betekent dit dat een huiseigenaar meer aan zijn hypotheek schuldig is dan de huidige marktwaarde van het huis. Volgens ICE Mortgage Technology precies 1,0% van de Amerikaanse hypotheken stond in april 2025 onder water. In oktober 2025 steeg dit aandeel tot 1,6%. Dat is een stijging, maar nog steeds extreem laag naar historische maatstaven. Ter vergelijking: tijdens het ergste van de marktafschermingscrisis in september 2009 23,0% van de hypotheken van huiseigenaren stond volgens CoreLogic/First American onder water.
Waar de druk toeneemt
De recente toename van onderwaterleningen concentreert zich op drie gebieden:
- VA- en FHA-leningen: Deze programma’s omvatten doorgaans lagere aanbetalingen, wat betekent dat leners beginnen met dunnere aandelenbuffers. Wanneer de huizenprijzen zelfs maar bescheiden dalen, kunnen deze huiseigenaren sneller onder water komen te staan dan conventionele kredietnemers.
- Recente jaargangen: Leners die in 2023, 2024 of 2025 kochten – vaak tegen hoge prijsniveaus en nog steeds krappe betaalbaarheid – hadden slechts een beperkte tijd om hun saldo af te betalen. Als hun lokale markten zijn afgekoeld, zijn ze meer blootgesteld aan negatieve aandelen.
- Metro’s met correcties na de economische bloei: De markten die de grootste druk onder water ervaren, bevinden zich meestal in het zuidwesten, zuidoosten en westen – regio’s die enkele van de scherpste koersdalingen kenden tijdens de pandemische hausse op de huizenmarkt en daarna de duidelijkste prijsomslagen. Metro’s met verhoogde onderwateraandelen omvatten plaatsen als Cape Coral, Lakeland, North Port, Palm Bay, Jacksonville en Tampa in Florida; Austin, Dallas en San Antonio in Texas; en Colorado Springs.
Waarom een negatief eigen vermogen landelijk zeldzaam blijft
Ondanks lokale correcties blijven onderwaterleningen landelijk schaars. Drie belangrijke factoren verklaren waarom.
- De nationale huizenprijzen liggen nog steeds dicht bij recordhoogten. Hoewel bepaalde Sun Belt- en westerse markten een deel van hun pandemische winsten hebben teruggegeven, blijven de nationale huizenprijsindexen nog steeds op het hoogste niveau. Deze brede winsten blijven het beeld van de nationale aandelenkoers verzachten, zelfs nu sommige metropolen zwakker worden.
- Het afschrijvingsvoordeel van de ultra-lage pandemische hypotheekrente. Miljoenen huiseigenaren zaten vast aan een vaste rente van 2%-3% in 2020 en 2021. Omdat lagere tarieven vanaf de eerste dag een groter deel van elke betaling aan de hoofdsom toewijzen, hebben deze kredietnemers uitzonderlijk snel eigen vermogen opgebouwd. Eind 2024 had meer dan de helft van de uitstaande hypotheekhouders een rente van minder dan 4%, waardoor hun schulden versneld werden afgelost en hun aandelenbuffers werden uitgebreid.
- Weinig kopers kochten op het exacte hoogtepunt. Zelfs in markten die zich hebben gecorrigeerd, zoals Austin of Cape Coral, kocht slechts een klein deel van de huiseigenaren begin 2022 op de absolute piek. De meeste eigenaren kochten eerder – en tegen lagere prijzen – en lieten ze vandaag ruim boven water.
