In een fabriek in Austin voltooide een startup onlangs zijn eerste prototype: een herenhuis dat het in landelijke steden wil repliceren om het woningtekort te helpen bestrijden.
Herenhuizen – smalle huizen met meerdere verdiepingen die muren delen met buren aan weerszijden – zijn alomtegenwoordig in oudere wijken van Brooklyn tot San Francisco, maar worden tegenwoordig niet vaak gebouwd. De Amerikaanse woningcorporatiewil ze terugbrengen.
“Herenhuizen zijn een gevestigde categorie in de Verenigde Staten”, zegt Riley Meik, mede-oprichter en CEO van American Housing Corp. Het bedrijf heeft een reeks onderdelen ontwikkeld die snel kunnen worden vervaardigd, naar bouwplaatsen in dichtbevolkte stedelijke buurten kunnen worden verzonden en geassembleerd, waardoor de bouwkosten worden verlaagd. Hoewel de prijs van een herenhuis van American Housing Corp. zal variëren, zullen enkele van de eerste herenhuizen in Austin voor ongeveer $ 750.000 worden verkocht.
“De VS zijn eigenlijk goed in het bouwen van eengezinswoningen aan de rand van de stad – kijk naar de cijfers van Lennar of DR Horton, zij bouwen meer dan 150.000 huizen per jaar”, zegt Meik. “Maar ze gaan nooit bouwen in de steden waar mensen al wonen en willen wonen.”
De uitdaging van het ontbrekende midden
Meik, een ingenieur die eerder medeoprichter was van een raketbedrijf, begon na te denken over huisvesting tijdens een verblijf in het voormalige hoofdkantoor van SpaceX in de buurt van Los Angeles. Op weg naar zijn werk, door eengezinswijken, bekeek hij de huizen en vroeg zich af waarom er niet meer vervangen waren door duplexen of fourplexen. Net als veel andere steden kende een groot deel van de omgeving van Los Angeles jarenlang bestemmingsplannen die de bouw beperkten tot eengezinswoningen. Dan een Staatswet 2021 het veranderde dat, waardoor kavels in duplexen konden worden opgesplitst. Toch hebben maar weinig ontwikkelaars de projecten gebouwd.
Meik wist dat het bouwen van meer ‘ontbrekende tussenwoningen’ – gebouwen zoals herenhuizen die groter zijn dan appartementen maar kleiner dan eengezinswoningen – zou kunnen helpen het enorme woningtekort in steden als L.A. op te vullen. ‘Ik begon erover te tweeten en zei: ‘Het is legaal. Waarom doen we het niet?’” zegt hij.
Hij maakte online contact met zijn uiteindelijke mede-oprichters. “We kwamen gewoon samen en schreeuwden de leegte in: dit is een probleem dat in dit land moet worden opgelost en we gaan eraan werken”, zegt hij. “Het bracht ons allemaal samen. Het is iets waar we allemaal al heel lang door geobsedeerd zijn. Het was dus niet moeilijk om elkaar ervan te overtuigen om samen in het diepe te springen en dit ding te bouwen.”
Ze zagen dat een uitdaging voor het gebrek aan tussenwoningen de bouwkosten waren. “Ik heb waarschijnlijk honderden projecten gezien waarbij iemand de goedkeuringen in handen had. Ze waren volledig goedgekeurd, maar de bouwkosten waren te hoog en ze konden het project niet starten”, zegt Meik.
Dalende bouwkosten
Om de kosten te helpen verlagen, wendde de startup zich tot prefabconstructie. Het concept is niet nieuw: sindsdien maken bouwers behuizingsonderdelen in fabrieken Sears-huizen werd begin 20e eeuw per trein verzonden. Eenvoudig vervaardigde huizen, voorheen bekend als stacaravans, zien er nu vaak uit als meer conventionele huizen, maar zijn duur aanzienlijk minder. Andere startups hebben geprobeerd de geprefabriceerde constructie op te schalen appartementsgebouwengastenverblijven in de achtertuin of luxe woningen. Sommigen hebben op spectaculaire wijze gefaald, zoals Katerra, die reisde ruim 2 miljard dollar voordat je failliet gaat.
Om een van de valkuilen te vermijden waarmee sommige andere bouwers te maken kregen, heeft American Housing Corp. al zijn componenten zo ontworpen dat ze in standaard zeecontainers passen, zodat ze kosteneffectief kunnen worden verplaatst. De zeecontainers kunnen betaalbaar per spoor, in plaats van per vrachtwagen, van de fabriek naar een stad reizen. “Ik denk dat een van de dingen die prefab tot nu toe heeft tegengehouden, met name volumetrisch modulair, is dat het ongelooflijk duur is om deze modules te verzenden”, zegt Meik. “Het zijn extra grote ladingen, en je krijgt tienduizenden dollars per module om ze te verzenden. We kunnen all-in minder dan $ 5.000 hebben om een eenheid van Texas naar Californië te verzenden.”
Fabrieken kunnen duur zijn – Katerra heeft er $150 miljoen aan uitgegeven voordat het werd gesloten – en omdat het in de buurt van elke markt moet worden gebouwd, is het product onrendabel. (Kosmischeen andere startup die huizen in het LA-gebied heeft herbouwd na de bosbranden van 2025, pakt dit probleem op een andere manier aan, door te bouwen goedkope microfabrieken op elke locatie.)
American Housing Corp. heeft een nieuwe reeks onderdelen ontworpen – van vloer- en wandpanelen tot volledig geassembleerde keukens en badkamers – die in een geautomatiseerde fabriek kunnen worden gebouwd en vervolgens naar een locatie kunnen worden verzonden voor snelle montage. De kernmaterialen, zoals staal en glasvezelversterkte cementpanelen, “komen vaker voor in de automobiel- en ruimtevaartsector dan in woningen”, zegt hij.
Het ontwerpen van een systeem voor appartementsgebouwen was een uitdaging. “Ik denk dat de meeste mensen dachten dat we gek waren omdat we ervoor kozen om als eerste een huis van drie verdiepingen te bouwen”, zegt Meik. “De bouwtechniek, het montageproces en de benodigde apparatuur zijn compleet anders dan het bouwen van zoiets eenvoudigs als een huis in de achtertuin. Maar wij zijn van mening dat de enige manier om de huizencrisis op te lossen het bouwen van ontbrekende tussenwoningen op grote schaal is. En we waren van mening dat herenhuizen de voor de hand liggende keuze waren.”
Een nieuw productiemodel
Het bedrijf begon afgelopen zomer met de bouw van een ‘minimaal levensvatbare’ fabriek om het productieproces te testen, en begon vervolgens met de bouw van een prototypehuis. Ze deden het bewust rustig aan: ze ontwierpen en bouwden één verdieping, leerden ervan voordat ze de tweede verdieping bouwden en verfijnden het proces vervolgens opnieuw voordat ze de derde verdieping bouwden.
Toen het team met het eerste huis experimenteerde, duurde de totale productietijd weken, maar naarmate het in gebruik wordt genomen, zal het veel sneller gaan. Het bedrijf plant nu een nieuwe fabriek die tot doel heeft één huis per dag te bouwen. Op dit moment is de vroege fabriek bezig met het uitsnijden van bouwonderdelen die ter test naar Intertek, een certificeringsbedrijf, worden gestuurd. Na de certificering is het bedrijf van plan dit jaar te beginnen met de bouw van woningen in de eerste fabriek, terwijl de nieuwe, grotere fabriek in aanbouw is.
Wanneer de onderdelen op een bouwplaats worden afgeleverd, zijn ze ontworpen om binnen enkele dagen met een kraan te worden gemonteerd. Dit alles verlaagt de kosten voldoende om projecten te kunnen onderschrijven, zegt Meik.
Het bedrijf is ook van plan om als ontwikkelaar op te treden en samen met partners grond te kopen op braakliggende terreinen in dichtbevolkte buurten, zodat het het hele proces kan afhandelen. “Onze grootste les van andere (prefab)bedrijven is dat je, om volledige controle te hebben over wat je bouwt en hoe je het bouwt (en echt kunt innoveren in de manier waarop huizen worden gebouwd), zowel prefab moet zijn. En het vastgoedontwikkelingsbedrijf’, zegt Meik. ‘Verticale integratie heeft ons aan de technische kant de vrijheid gegeven om het huis van de grond af aan opnieuw te ontwerpen, zodat het in een fabrieksomgeving in massa geproduceerd kan worden. We gebruiken geen twee keer vier, gipsplaat of hamers en spijkers. Onze huizen zijn ontworpen om met machines te worden gebouwd.”
Dichtheid gebruiken om de huisvestingskosten te verlagen
Voor consumenten is de dichtheid de grootste reden waarom woningen betaalbaarder kunnen worden. “Grond is het duurst in de gebieden waarin we willen bouwen”, zegt Meik. “Dus de enige manier waarop we de kosten voor de eindklant echt kunnen verlagen, is door zoveel mogelijk huizen op een bepaald stuk land te zetten.”
In Austin, een van de steden waar ze als eerste bouwen, zijn ze van plan herenhuizen te verkopen voor minder dan 750.000 dollar in buurten waar eengezinswoningen voor 1 tot 2 miljoen dollar worden verkocht. Dit biedt kansen voor kopers die anders misschien niet in een compacte, beloopbare buurt zouden kunnen wonen. Het eerste huis is drie verdiepingen hoog met vier slaapkamers en twee en een halve badkamer. Het bedrijf gaat huizen rechtstreeks aan consumenten verkopen; later kan zij deze in sommige gevallen ook verhuren.
Het is de bedoeling om landelijk te gaan werken. Hoewel de plattegronden en interieurs van stad tot stad vergelijkbaar zullen zijn, zijn de woningen ontworpen met verschillende gevels die zijn ontworpen om in de lokale context te passen. Historisch gezien bestaan herenhuizen in vele vormen: in een stad als Philadelphia of New York variëren ze van eenvoudige arbeiderswoningen tot hogere, meer sierlijke gebouwen voor rijke gezinnen.
Het ontwerp is bedoeld om in te passen in bestaande stadswijken. “We wilden een manier vinden om iets te bouwen dat tussen twee brownstones in New York City zou passen”, zegt Meik. “We willen in Brooklyn Heights bouwen en iemand langs laten lopen en zeggen: ‘Dat is leuk.’ Ik denk dat prefab historisch gezien erg lelijk of hypermodern is, en helaas past geen van beide echt in de wijken waarin we willen bouwen.’
Naarmate ze groter worden, willen ze meer ingenieurs rekruteren om aan de huizencrisis te werken. “Woning werd vaak niet gezien als een technische discipline, maar als iets dat aan de ambachtslieden werd overgelaten”, zegt hij. “Ik denk dat dat helemaal verkeerd is. Een van onze belangrijkste doelen bij de American Housing Corporation is om geweldige ingenieurs te laten zien dat je de fenomenale vaardigheden die je hebt ontwikkeld door auto’s, raketten of iPhones te bouwen, kunt gebruiken en die vaardigheden kunt toepassen om het belangrijkste probleem van onze generatie op te lossen: uitzoeken hoe je meer huizen in dit land kunt bouwen.”
